在需要一筆資金時，申請房屋抵押貸款，可以解決你資金需求的問題。為什麼申請房屋貸款需要設定房屋抵押權呢？這主要是要保障確保債權人在借貸關係中的利益。一旦無法償還房屋貸款時，這間房子就會成為債務人的索賠對象。那麼，抵押權是如何保障貸款人的利益？快讓我們一起來探討這個重要的議題。
一、什麼是房屋抵押權？
房屋抵押權是指當需要一筆大額資金時，可以將名下房子作為擔保品，向銀行或金融機構借款。具體來說，就是把房子的所有權暫時轉讓給銀行或金融機構，但仍然可以繼續住在房子裡或使用它。這種抵押設定的方式，是種利用房子的價值轉換成需要的資金，在準時償還房屋貸款時，房子還是屬於屋主的。一般來說，房屋抵押權具有以下特點:
1.擔保性
房屋抵押權是為了保障債權人的權利而設立，如果債務人不能履行還款義務，債權人就可以依法拍賣抵押房屋來獲得債權。
2.從屬性
房屋抵押權是從屬於主債權而產生的，只有在債權存在的情況下，抵押權才會存在，若主債權消滅，抵押權也就自然消滅。
3.受償性
房屋抵押權是一種擔保機制，在債務人無法繳納房屋貸款時，債權人可以依法拍賣房屋，按受償順位受處分債權。
4.物權性
房屋抵押權是一種物權，以特定的房屋作為擔保，因此具有物權性質。因此抵押權人對抵押房屋享有優先受償權。
5.可移轉性
房屋抵押可以轉讓，即抵押權人可以把自己的抵押權轉讓給其他人，可用來清償債務，或者作為贈與或遺產繼承。
房屋抵押權是種為保障貸款人權益，而設立的一種重要的擔保物權制度。為確保債務人在借款期限內還款。如果債務人未能依約還款，抵押權人有權將設定抵押的房屋變現，就是進行出售或拍賣，以償還所積欠的債務。
二、房屋抵押權的種類有哪些？
房屋抵押權是一種擔保物權，主要用於確保債權人在借貸關係中的利益。當房子被用作抵押時，它是否仍屬於屋主所有？關於這個問題，我們先來介紹房屋抵押權的兩大主要類型，「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，各有其特點：
1. 普通抵押權
普通抵押權是種需要有債權存在的特性。也就是說普通抵押權只適用於特定的債權合約，當債務人如期償還債務後，普通抵押權會隨之消滅。
當債務人按期償還債務后,普通抵押權即隨之消滅。只要在合約規定的期限內將所借金額償還，普通抵押權就會消失。通抵押權的期限隨著債務清償完畢而結束，但未清償的抵押權仍然有效，即使超過15年消滅時效，5年內仍可行使抵押權。
2. 最高限額抵押權
最高限額抵押權則不需要債權必須存在。這種抵押權可以一直使用，即使沒有債權關係的存在，也無需申請塗銷程序。將來若有債權產生，仍然可以繼續使用這個抵押權。銀行和融資公司的房貸通常屬於最高限額抵押權。
舉例來說，假設甲已經有一筆銀行房貸，只要在最高限額抵押權的範圍內，申請房屋增貸，都不需要重新設定或塗銷。
三、房屋抵押權的流程
房屋抵押權設定是申請房屋貸款的必要流程，以下說明一般房屋抵押權設定步驟：
1.申請房貸
向銀行或融資申請房屋貸款，並備妥以下相關文件，如：
- 土地、建物登記謄本
- 地籍圖謄本
- 建物測量成果圖
- 收入證明
- 財產證明
- 身分證件
2. 簽訂契約
- 待貸款審核通過後，就可簽訂合約和房屋抵押權設定契約書。
- 契約書應載明貸款金額、利率、期限、還款方式、抵押權標的物等內容。
3.房屋抵押權設定登記
- 備妥土地登記申請書、房屋抵押權設定契約書、身分證件、土地及建物所有權狀等文件。
- 申請人或委託人攜帶上述文件至地政機關辦理抵押權設定登記。
- 地政機關核准後，發放他項權利證明書和抵押權設定契約書給銀行。
一般來說，房屋抵押權設定僅需一天的時間即可完成。如果由銀行辦理，最快僅需 4 小時；若由借款人自行辦理，則需時較長。
四、房屋被私人設定可以辦貸款嗎?
如果房子已經有私人設定，這種情況為「民間二胎房貸」，房子在這條件下無法向銀行辦理貸款。因為銀行若調閱不動產登記資料，發現房屋抵押權上有私人設定，就會認為貸款風險過高，而拒絕核貸。不過，在以下情況下，房屋被民間私人設定後，仍有機會向銀行或其他金融機構辦理貸款：
- 解除抵押權私人設定：如果房子被私人設定還想辦理其他房貸，首要的步驟是先解除民間設定。借款人可以先償還民間貸款，並辦理解除抵押權設定登記，之後即可向銀行申請房貸。
- 向融資公司貸款申請轉貸：如果申請房屋貸款目的，是要減輕民間貸款的壓力，但民間設定轉銀行不成功，那麼可以尋找利息較低的融資貸款公司，降低利息負擔，減輕還款壓力。
在房屋申請貸款之前，要先查詢房屋的登記狀況，確認是否有任何民間私人設定。若發現房屋有被私人抵押設定，可以透過專業人士做最妥善的處理。
五、房屋抵押權的常見FAQ
- Q.房屋抵押權設定後，借款人還能否出售房產？
- 一旦房產設定了抵押權，借款人在未獲得抵押權人同意前，通常無法出售房產。如果出售，所得款項需優先用於償還抵押貸款。
- Q.如果借款人無法償還貸款，抵押權人會怎麼做？
- 抵押權人可以通過法律程序，要求法院對抵押的房產進行拍賣，以償還未償還的貸款。
- Q.設定房屋抵押權是否會影響借款人的信用評分？
- 設定房屋抵押權本身不會影響信用評分，但如果借款人未能按時償還貸款，這將對信用評分產生負面影響。
房屋抵押權設定對借款人來說是一把雙刃劍。一方面，它提供借款人取得資金的途徑；另一方面，如果借款人無法償還房屋貸款，可能就會失去最寶貴的資產—家。因此，在決定是否設定房屋抵押權時，最重要的是要全面了解相關的重點、與可能的風險。
