房屋增貸、轉貸、轉增貸的不同？ 房屋轉增貸申請流程與注意事項讓你一次看懂

若是名下有不動產時，其實愈來愈多人使用不動產做為理財工具，透過金融機構增貸一筆額度靈活運用，我們可以利用的管道大約有：房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸、二胎房貸等方式。以上這些都是用房屋作抵押，向銀行或融資公司申請資金，但是其中又有各自不同的差異。以下我們就針對房屋增貸、轉貸與轉增貸來作介紹，讓你秒懂這三者的差異。房屋增貸、轉貸、轉增貸的比較

1. 什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款，在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上)，如果有資金的需求，你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後，會評估你的房屋是否有增值，以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後，若符合增貸條件，則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款，可能因為A銀行的利率高於其他銀行，經溝通A銀行調降利率無效後，將這筆房貸餘額，直接平轉換至B銀行，由B銀行的低利率貸款，代償你A銀行的高利率貸款餘額，達到降低房貸利率的效果，此一方式稱為房屋轉貸（餘額平轉）。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似，最大的不同處在於，你已經償還一部分貸款本金，或者你的房屋已經增值，B銀行同意你的房屋轉增貸後，再增加一筆資金給你，你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

2. 房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

(1) 房屋增貸：

• 增加貸款金額：沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定，因此貸款最高上限為房屋價值的八成，最高額度為$ 6000萬（要看各家銀行的貸款上限規定）。
• 還款時間較長：銀行房屋貸款最長可達40年。
• 減免相關費用：因為是在原銀行辦理，所以有機會減免相關費用。
• 銀行審核快速：因增貸是向原銀行申請，所以你的基本資料銀行已有留存，因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）：

• 增加貸款金額：假如發現你的房貸利率高於多數銀行，與原銀行溝通後，原銀行不同意調降房貸利息，也不同意你辦理增貸，這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸，通常貸款條件都會比原銀行好一些，降低的利息，需扣除原銀行可能的違約金後，就是你省下來的月付金。提醒你，兩家銀行貸款利差要到有顯著差異，轉貸才會划算，否則會得不償失。所以還是要事先做足功課，精算後再來衡量要不要轉貸。
• 降低貸款利率：因為原銀行的利率高於市場行情，轉貸其他銀行，尋求較低利率貸款，可以降低你的月付金。
• 延長貸款時間：轉貸銀行同意你的轉貸申請後，會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸：

• 房屋增值部分可套現：近年房價持續走升，房屋或多或少都會有增值的空間，而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後，銀行會將房屋增值的部分套現給你。

3. 房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸：

• 銀行審核嚴格：若是你有以下情況：房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定（或無明確收入證明）、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等，銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
• 貸款額度限制：辦理銀行房貸時，銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬，設定金額為360萬，在這筆額度裡，已還掉的本金可以再借出來，但無法超過抵押權的設定金額，連帶的也會限制貸款額度。
• 增貸利息不可列舉所得稅扣除額：財政部國稅局規定，可列報所得稅扣除額者，只有原始購屋借款所支付的利息，非屬購屋之增貸部分，所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）：

• 支付原銀行違約金：由原銀行轉貸到新銀行等於毀約，所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
• 支付新銀行手續費：轉貸到新銀行後，等於所有的事都要重新開始，各項辦理的手續費用都不會少，如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸：

• 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費：房屋轉增貸等於，將增貸與轉貸的部分條件融合，所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金)，也需向轉貸銀行繳交手續費，如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

4. 房屋轉增貸5大流程（申請文件）

(1) 房屋轉增貸的申請文件

• 雙證件影本
• 申請書與個資同意書
• 最近1年原房貸繳款明細
• 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
•  6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2) 房屋轉增貸的流程

原銀行：A銀行，轉貸銀行：B銀行

• 選定合適自己的銀行申辦比較市面上各家銀行的利率與條件後，選定一家最符合自己需求的銀行，將上述必須文件送交B銀行申請後，等待銀行的審核通知。
• 轉貸銀行重新評估與鑑價B銀行收到轉貸申請後，會綜合你的資料評估，並對你名下房屋進行鑑價。
• 銀行、申請人簽約與對保B銀行通過審核後，即與申請人進行簽約對保。
• 轉貸銀行為第二抵押權人將名下房屋的第二抵押權人，設定為B銀行。B銀行會清償你A銀行的貸款，此時你還必須向A銀行索取清償證明，將該銀行的抵押權塗銷，這樣才算轉貸成功。
• 親赴地政事務所辦理塗銷拿清償證明與其他相關文件，到地政事務所進行「塗銷」程序，並將B銀行設定為第一抵押權人，此後只需將貸款費用繳交給B銀行。
• 撥款到你所指定匯款帳戶待所有程序完成後，B銀行就會將核貸的款項，匯款至你的指定帳戶。

5. 房屋轉增貸注意事項

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行，找到一間最符合自己狀況的，唯一的方法就是多方比較，蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀：千萬不可每家銀行都送件申請貸款，這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多，造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸，銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等；若是向其他銀行申請轉貸，需付出的費用有：原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費，帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸，所以在考慮申請新的貸款時，需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期，要等到寬限期滿，再繳滿兩年貸款，這時去申請轉增貸，才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核，你的信用狀況與工作收入是否穩定，至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好，才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上，會低於市價的1~2成，所以轉增貸下的房屋殘值，空間會被壓縮得更低；另外，在之前所提到的，轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用，也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

6. 房屋轉增貸問題集

• Q房屋轉增貸的利息
• A通常房屋增貸的利率都能延續原貸款，銀行會依個人狀況與房屋殘值評估，利率大約落在1.3%~3.8%區間。各家銀行轉增貸詳細利率，可以參考下面附表來做選擇。

• Q房屋轉增貸如何選擇
• A現在的房貸利率最低為1.31%，轉貸的利率平均則會來到1.8~2%，至於最後取得的利率，銀行會依照你的貸款條件（信用分數、財力狀況、房屋狀況）去做評估，給予你最適當的利率。至於該如何選擇轉增貸的銀行，建議你從平常往來的銀行去做選擇，一方面熟悉彼此的狀況，另一方面可以省去許多繁瑣的過程。

• Q房屋增貸申請不過該怎麼處理
• A假如你因為繳款記錄不佳、舊房貸的本金還很高、貸款成數過高、房屋增值空間不大等等因素，讓銀行婉拒你的貸款，你還有以下兩種方法取得所需要的資金：
  ①房屋轉增貸：將房貸轉去另一家銀行，轉貸成功後，就會多出一筆資金可運用，但需要考慮的地方是，轉貸後的成本如開辦費、代書費、地政規費、火險地震保險費等，你是否願意負擔。②二胎房貸：銀行二胎房貸的最低利率約2.49%起，貸款期限最長有15年，但這些看似優惠的條件，卻不易取得，就算核貸成功，可貸金額也只有$30~80萬。所以除了銀行二胎房貸外，你也可以考慮「鑫融資二胎房貸」。「鑫融資二胎房貸」不像銀行審核嚴格，最低利率7%，貸款額度最高$500萬，貸款成數甚至可以到房屋鑑價的120%，是你有資金需求時，另一個可以考慮的方式。而且鑫融資二胎房貸的審核寬鬆、流程簡便，銀行房屋增貸約需2~4週的工作時間，鑫融資二胎房貸申請到撥款最快可在3天內完成。

資金需求人人有，假如你的名下有房屋，房屋增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸等等方式，都是你可以額外取得資金的管道。只是在申請前，我們必須要進行兩大評估步驟：

• 一、審視自己的信用與財務狀況：因為在辦理任何貸款之前，銀行都會先審視你的信用報告，再進行評估你的還款能力，以確保銀行可以收回貸款本金。一旦信用不良或還款能力不足，都會是銀行婉拒你貸款的理由。
• 二、精算轉增貸的各種產生費用：要瞭解轉增貸時，銀行會要求給付的各項費用，以免一不小心下，轉貸後的金額與省下的利息，卻因為違約金、手續費、規費等而「蒸發」，進而讓你的貸款縮水，這將會是得不償失的情況。

附表：台灣各家銀行轉增貸利率與條件

（以上資料來自於各銀行官網，正確資料以各銀行官網為準）