買預售屋教戰守則，簽預售屋合約注意事項

央行升息策略、通貨膨脹連動影響，讓房市遲遲無法下修，想要買房需要注意那些細節？買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋，購買預售屋建商會依照客人需的需求，去蓋客製化的房屋格局，缺點為沒有辦法馬上住，再者，預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，成品恐不如預期、施工時間不定，預售屋貸款成數為成交價格的8成。

買預售屋不確定因素太多

隨著通膨問題越來越嚴重，導致原物料價格上漲，就有網友在Dcard購屋版上嘆道，再加上升息，讓買房的不確定因素、貸款及生活壓力更重。他表示，目前和另一半的年薪都各有100至120萬元，一直都有在觀望買房，不過周遭已買房的朋友又分為預售屋及成屋兩派，讓他好奇「在何種狀態下你會買預售屋？或成屋？」
想買預售屋，卻怕缺工缺料而買到品質較差的建案？消基會房屋委員會召集人張欣民提醒應注意避開「3大雷區」，像是剛成立不久的公司，在市場上沒有口碑和推案經驗，不僅缺乏應變能力，甚至一些新公司是看到市場景氣好，就跟著成立新公司想當建商，但缺乏實務經驗，拿捏成本也不像老牌建商熟練，發生問題也不一定有辦法解決。

張欣民也說，在市場缺工缺料的環境下，購買小建商的小型建案也要小心，因大營造廠通常和大建商、老牌建商形成革命情感，在人力吃緊的情況下可能會先滿足老朋友夥伴的需求，或是先放掉缺乏經濟規模的小建案，小建案可能面臨被違約，或是工人跑掉的情況。  另外，倉促成軍的危老案也要注意，因為建商為了盡快取得容積獎勵，未考慮到後續變數，就倉促成軍，加上碰到這兩年缺工缺料的情況，當初評估的興建成本已出現落差，營建成本大幅增加，就容易出現變數。

買房各大銀行房貸利率比較

買房前除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外稅費，還需要留意銀行房貸成數與房貸利率

房屋貸款利率種類

• 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率（I）加上個人加碼利率，而一段式利率的意思就是，在整個貸款期間，您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字，只有指標利率會變動。

• 分段式利率／階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率，同樣是採用指標利率（I）加上個人加碼利率，和一段式利率的差別在於，分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段，不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息，通常是「前低後高」，像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%，但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

房屋類型會影響貸款房貸成數嗎？

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的房貸成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

購買預售屋注意事項

預售屋怎麼買呢？挑選預售屋要注意那些細節？

• 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
• 成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
• 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
• 預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
• 建議挑選風評好的建商比較有保障
• 預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。
• 實際居住的環境可能與想像有落差
• 建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。

買屋流程有哪些？

假設你今天看到滿意的房子，大致上的買預售屋流程有：

1. 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
2. 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
3. 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
4. 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
5. 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
6. 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。

新聞出處》好房網