你是否知道首購族買房過程中，買房頭期款和房貸成數扮演著關鍵的角色？頭期款是買房時必須支付的部分，而房貸成數則決定了可貸款金額與自備款比例。那麼，你是否知道該如何準備頭期款？那些條件會影響銀行房貸成數？你是否正考慮買房？那就讓本篇文章，帶你了解頭期款以及銀行房貸成數的重點，實現你買房的計畫。
一、新手買房頭期款如何準備？
首購族買房的時候，該如何預備頭期款是相當重要的課題。以下我們先根據各種房屋類型所需預備的自備款項，以及可能衍生的相關費用列舉出來，並教你試算不同房貸類型的房貸成數與頭期款需要多少：
- 預售屋：銀行貸款比例約為70%～80%，建議頭期款為20%～30%
- 新成屋：銀行貸款比例約為65%～75%，建議頭期款為25%～35%
- 中古屋：銀行貸款比例約為60%～70%，建議頭期款為30%～40%
此外，房屋購買過程中，還需考慮其他支出，如契稅、仲介費、裝潢和家具費等，這些額外買賣房屋費用也會增加整體買房成本：
- 購屋稅費
預售屋和新成屋的契稅約為10～20萬元；中古屋約為6～7萬元；老公寓則在2～3萬元左右。
- 額外費用
在買賣房屋還需支付兩項必要費用：仲介費用（包含仲介業者和地政士費用），約為10～20萬元；另外是裝潢和家具費用，建議為房價的10%。
首購族買房頭期款準備的金額，主要取決於房屋價值和銀行房屋貸款成數。確實掌握自己的財務狀況與了解不同房型的房貸成數將有助首購族輕鬆的預備頭期款。
二、買房頭期款試算
我們將上述買房可能會產生費用列出，緊接著就可以套用買房自備款公式，並代入自身的條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：
房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）
我們以買房的價格800萬為例
| 房屋類型 | 自備款成數 | 契稅 | 仲介費 | 家具裝潢 | 頭期款 |
|---|---|---|---|---|---|
| 預售屋 | 20% | 2.2萬元 | 1.2萬元 | 80萬元 | 263.2萬元 |
| 新成屋 | 25% | 2.2萬元 | 1.2萬元 | 80萬元 | 303.2萬元 |
| 中古屋 | 30% | 2.2萬元 | 8萬元 | 80萬元 | 365.2萬元 |
請注意，這些金額僅供參考，實際頭期款金額可能會因地區和申請人的條件而有所不同。選擇適合自己財務能力所及的房屋類型，讓頭期款準備起來較不吃力。
三、房貸成數如何計算？
在上段內容中，我們了解買房頭期款的重點。再來就要讓你知道銀行房貸成數的計算方法。通常我們所說的房屋貸款成數，就是指銀行所提撥的房貸額度，占房屋總價值的比例。當房貸貸款成數愈高，則需要準備的自備款的金額就會愈低。舉例子來說，若房屋貸款成數為80%，那麼你只需要自備20%的資金作為頭期款。
而房貸成數的計算方式通常是根據銀行所評估的「淨值」，而不是以房屋的「實際成交價」。一般而言，房貸成數通常為實際交易價格的7~8成左右。
四、影響房貸成數的因素
而房貸貸款成數的多寡，會由銀行根據以下因素來評估：
- 年齡限制：申請銀行房貸需年滿18歲，且不得超過65歲。若超過65歲，則需有一位條件良好的連帶保證人。
- 財力條件：申請人的財務狀況必須穩定，需擁有穩定的工作與收入。此外，負債比例不可超過60%。
- 信用條件：申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；並且信用評分需有600分以上。
- 房屋條件：此外房屋的地段、狀況越好，要取得較高的房屋貸款成數，機會也會相對較高。
- 頭期款額度：銀行房貸成數通常約在70%~80%之間，因此在買房子前，至少需準備房價20%~30%的自備款。
個人信用記錄、收入情況、負債比例以及房屋的價值，這些因素都足以影響銀行提供給你的房貸成數。因此，若想要取得較高的的房貸成數你還可以跟著我們這樣做。
五、提高房屋貸款成數的方法？
當你想要提高房貸成數，我們列舉出以下這些方法：
- 提早養信用
- 提供財力證明
- 提供保證人或擔保品
- 與貸款銀行密切往來
- 找建商或房仲合作銀行
- 購買房貸壽險
六、買房頭期款與房貸成數常見Q&A
- Ｑ頭期款的資金不足還可以買房嗎？
- 可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
- 選擇貸款成數較高的銀行
- 選擇預售屋
- 先求有再求好
- 信用貸款
- Ｑ預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？
- 預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。
- Q銀行房屋貸款繳不出來怎麼辦？
- 房屋貸款繳不出來時，可以嘗試主動找銀行協商、申請房屋轉增貸或者申請二胎房屋貸款，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題。
在購買房屋時，頭期款與房貸成數是兩個重要的財務因素。通過在計劃階段了解這些因素，您可以提前準備頭期款、瞭解貸款成數的限制並做出相應的財務規劃。如果您希望提高房貸成數，請考慮改善自己的信用評分、增加收入穩定性或減少現有債務。同時，不同銀行的貸款政策也可能有所不同，建議您仔細研究各家銀行的要求，以找到最適合自己的選擇。
