買房是人生大事，但房貸負擔卻是許多人心中的夢魘。房貸月付金佔月收入的比例，稱為房貸負擔率，是衡量房貸負擔的重要指標。房貸寬限期則是一種可以減輕房貸初期負擔的措施，但也可能增加後期負擔。本文將告訴你該如何計算每月的房貸負擔（房貸月付金），以及申請房貸寬限期的利弊，以幫助你更加了解自己的財務狀況，避免日後房貸繳不出來。
一、房貸負擔如何計算？
房貸負擔率相當家庭每月必須支付的房屋貸款費用。代表買房後，每月在房貸月付金相對於可支配收入比例。如果央行房貸升息，每個月房貸還款金額就會同時增加，而增加了房貸負擔率。房貸負擔率的計算方式為：
房貸負擔率 = 每月房貸月付金 / 每月可支配月收入
房貸負擔能力分級
根據內政部所提供的房貸負擔能力分級，可分為以下：
- 30％以下代表「可負擔負擔」：這表示家庭的貸款支付相對較低，負擔輕鬆。
- 30％~40％代表「負擔能力略低」：貸款支付相對較高，但仍在合理範圍內。
- 40％~50％為「負擔能力較低」：貸款支付較高，可能對家庭財務造成一定壓力。
- 50％以上就代表「負擔能力過低」：貸款支付高的話，可能對家庭經濟造成嚴重困難。
因此，若你將收入的60%用於支付房貸，這就表示你的房貸負擔已超過了「不宜超過月收入的1/3」的建議，明顯買房的負擔已經過重。
二、房貸負擔試算工具推薦
為避免首購族買房房貸負擔過重，導致日後房貸繳不出來，建議在申請房屋貸款前，可以利用房貸試算的工具。可以算出自己將來每月房貸月付金，也能用以評估銀行房貸額度與利率。房貸試算除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件。
- 評估支出
使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。
- 房貸比較
房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。
- 二次驗算
銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
| 各銀行房貸試算 | 特色 | 方法 |
|---|---|---|
| 國泰世華 | 月付金變化重點摘要 | 銀行官網 |
| 台新銀行 | 各期月付金完整列表 | 銀行官網 |
| 591房屋交易 | 提供各銀行房貸利率 | 平台／APP |
| 永慶快搜／信義房屋 | 刊登的物件可直接試算 | APP |
| 貸款計算機 | 各類貸款試算皆適用 | APP |
| 內政部不動產資訊平台 | 可試算自購住宅貸款利息補貼 | 政府平台 |
三、如何降低房貸負擔？
一旦房貸負擔率越高，財務負擔也越大。是否有方法可以改善？若房貸負擔過重，你可以主動與銀行溝通，探討以下三種方式以減輕月付金負擔：
- 延長還款期限
可以考慮延長房屋貸款還款年限，這個方法能夠降低每月的還款金額。但請注意，這麼一來就會增加利息支出的時間，增加總成本。
- 更改還款週期
你也可以與銀行協調，採取不同的還款週期，例如雙月繳款或每季繳款。這麼一來就等同換了銀行房貸合約，通常銀行要同意的機會並不高。
- 調降房貸利率
低利率房貸也能幫你降低每月的房貸負擔，節省利息支出。不過，現今的各銀行的房貸利率普遍偏低，通常可能不輕易同意。
- 寬限期延長
許多人辦購屋貸款時，會使用房貸寬限期，前2~3年（最長5年）房貸只繳利息不還本金，這段時間的房貸還款壓力會比較小。
上述方法有各自的優缺點，你可以依據個人能力和需求，選擇最適合你的方式。可以先諮詢銀行可行性，並做出正確的決定。
四、申請房貸寬限期延長好嗎？房貸寬限期優缺點有哪些？
申請房貸寬限期延長必須考慮個人財務情況，在申請房貸寬限期前，建議你可以參照以下整理的優缺點，再進一步評估可行性：
1.延長房貸寬限期優點
- 減輕還款壓力
在寬限期中，您只需支付利息，而本金可以暫時不還，這將明顯減輕每月的還款負擔。
- 靈活運用資金
由於不必償還本金，您可以積累更多資金，這在資金運用上提供更大的靈活性。
2.延長房貸寬限期缺點
- 影響銀行貸款申貸
房貸寬限延長寬限期等同於債務協商，這可能對未來申請其他銀行貸款產生不利影響，增加被拒絕的風險。
- 寬限期結束後壓力增加
當房貸寬限期寬限期結束時，未還的本金和利息將均攤在後續的還款期間，這將增加還款壓力。
- 央行升息影響房貸利率
央行升息政策可能導致銀行貸款利率上升，這對申請延長房貸寬限期的借款人可能產生更大的經濟壓力。
房貸寬限期延長是否適合，需視個人財務狀況而定。如果月收入較高，且有較好的儲蓄習慣，可以考慮申請房貸寬限期，以減輕房貸初期負擔。但如果月收入較低，或是財務狀況不穩定，則建議避免申請房貸寬限期，以免增加後期負擔。
五、房貸寬限期延長仍還不出來怎麼辦？
當房貸寬限期滿，房貸負擔仍覺得很有壓力，那麼你還可以透過以下方法來改善財務吃緊的情況：
（1）房屋增貸
當你已經繳了一陣子的房貸，且房子在這段期間增值不少，你可以向原銀行申請房屋增貸，取得一筆額外的資金作運用。但由於銀行的額度計算方式是看原房貸剩餘本金，如果原房貸還得不多，恐怕也貸不到多少錢。如果有大筆資金需求，建議還是考慮額度較大的融資二胎貸款。
（2）房屋轉貸
房屋轉貸就是將整筆房貸轉到別家銀行，有機會爭取到更好的貸款條件。此外，由於是換家銀行承做，房屋會重新鑑價，如果發現有增值空間，就可以將之套現，變成能增加一筆可用資金的房屋轉增貸。但無論是房屋轉貸或房屋轉增貸，都需要付出一定申請成本。
- 原銀行的違約金：若是還在原銀行的綁約期內，需付給原銀行一筆違約金。
- 新銀行申請費用：轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
- 轉貸產生的規費：除了上述2項可能產生的費用外，地政規費也要再繳一次。
（3）二胎房貸
二胎房貸就是在保留原有房貸的情況下，向另外一間銀行設定第二順位抵押權，來申請第二筆房貸。目前許多銀行都有在做二胎房貸，只是由於風險較高，所以銀行承作的意願較低、審核也比較嚴格。鑫融資二胎房貸是值得考慮的二胎房貸管道，審核比銀行寬鬆，可貸額度最高可貸到房價120%、500萬元。
（4）債務整合
除了上述提供的房屋貸款方式之外，假如名下還有其他多項小額貸款或高利率債務，透過債務整合的方式，將現有債務整合成一筆，可以降低每月應付的金額和總支付的利息。
房貸負擔率是衡量房貸負擔的重要指標，建議在30%以下。若房貸負擔過重，可以申請房貸寬限期，不過必須留意會加後期的房貸負擔，如果你無法按時支付房貸利息，還可能影響你的信用評分。因此申請房屋貸款前，建議先根據銀行所提供的房貸試算工具，算出你的房貸負擔能力，選擇適合自身的房貸方案。
