房貸繳不出來怎麼辦？當房貸遲繳超過一個月，會嚴重影響聯徵信用分數，未來想再跟銀行貸款幾乎是不可能，在房貸期限內，可以向銀行申請房貸寬限期延長，房貸寬限期缺點就是寬限期結束後，房貸利息支出開始增加，透過房貸試算房貸可以了解，房貸試算提前清償省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸。
房屋貸款成數是怎麼計算的？
1. 房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
2. 房屋貸款可以貸多少？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
房貸繳不出來該怎麼辦？
1.善用房貸寬限期
在房貸期限內，可以向銀行申請1－5年的房貸寬限期，而銀行會根據客戶的財力狀況和信用條件，來決定是否給予寬限期。這段期間「還息不還本」只需繳房貸利息，不需攤還本金，因此可暫時減輕每個月的還款壓力。
如果你已使用房貸寬限期，還是可以跟銀行談談，通常還款正常且已使用的寬限期仍在現行規定內（合計不可超過貸款期限的1/3），還是有機會申請寬限期展延，有的銀行也可提供部分金額的寬限期。
但是要注意，寬限期會壓縮到原本的還款期限，一旦寬限期結束後，每月還款金額恐飆升數倍。因此，房貸寬限期僅適用於短期有資金需求者，且申請前應先評估寬限期過後，自己是否有能力負擔月付金。
2.延長房貸還款期限
你可以主動向銀行詢問，自身狀況是否符合申請房貸緩繳或展延的資金，也可以直接跟銀行協商，將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳23,800元；如果拉長至30年，每個月只需繳16,915元；40年則繳13,504元。
或者你也可以拉長還款間隔期。一般房貸大多是採月繳，如果有短期週轉問題，可以跟銀行協調，在一定期限內採雙月繳款、每季繳款。
不過，這樣雖然可以減輕當下的還款壓力，但長期來看，利息支出也會增加。同樣舉前面的例子，原本本息平均攤還20年的房貸，利息支出約71萬元；30年的房貸，利息支出則約109萬元；40年飆升到148萬元。
3. 申辦房貸增貸／轉增貸
- 房屋增貸
房屋增貸就是當你已經繳了一陣子的房貸，且房子在這段期間增值不少，你可以向原銀行申請增加貸款，取得一筆額外的資金作運用。但由於銀行的額度計算方式是看原房貸剩餘本金，如果原房貸還得不多，恐怕也貸不到多少錢。
- 房屋轉增貸
房屋轉增貸就是將整筆房貸轉到別家銀行，因為是新的銀行來承貸，就有機會跟銀行爭取寬限期或更長的還款年限。而且申請轉貸時，房子也會重新鑑價，就有機會把房子增值的部分套現，多一筆資金運用。但轉貸也有成本，你可能需要支出代書費、塗銷費、地政登記費、提前清償違約金、帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用。此外，除了房子需要鑑價，銀行也會評估申請人的財務狀況和信用條件，如果這段期間你的負債比增加、信用評分降低，就可能影響到你的貸款額度和利率，因此轉貸不一定比較划算。
4.申請其他貸款
- 信用貸款
信貸不像房貸、車貸需要提供擔保品，因此算是銀行貸款的入門款，基本上只要年滿20歲、有正常的工作收入，就有機會辦理。不過申請信貸還是有一些限制的，如果你的負債比較高（超過40%）、信用評分低（600分以下），銀行可能也不會借錢給你。
- 機車貸款
如果你有小額資金需求，也可以拿機車向融資公司申請機車貸款，額度最高10萬元。只要年滿20歲且有收入，就有機會辦理。
- 汽車貸款／汽車融資
你也可以將名下的汽車作為抵押品，向銀行或融資公司辦理汽車貸款、原車融資，以取得一筆資金作運用。銀行提供的車貸利率較低，但審核也比較嚴格，信用不良可能就沒辦法申請。融資公司的利率雖然比銀行高一些，但審核就比較寬鬆，而且額度也比銀行高，最高可以貸到350萬。
- 二胎房貸
二胎房貸就是在保留原有房貸的情況下，向另外一間銀行設定第二順位抵押權，來申請第二筆房貸。目前許多銀行都有在做二胎房貸，只是由於風險較高，所以銀行承作的意願較低、審核也比較嚴格。建議你可以選擇好事貸好事貸好事貸的二胎房貸，審核不僅比銀行寬鬆，可貸額度的計算方式也比銀行彈性，最高可以貸到房價的110%、金額高達500萬。好事貸為好事貸好事貸的直屬經銷商，團隊皆有10年以上的銀行貸款經驗，最快3天可撥款，是你缺資金時的最佳選擇。
寬限期延長好嗎？房貸寬限期優缺點有哪些？
房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說，再來評估自己適不適合延長寬限期。
1.房貸寬限期延長的優點
- 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
- 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。
2.房貸寬限期延長的缺點
- 影響銀行貸款：房貸寬限期缺點？申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
- 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
- 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。
3.寬限期延長的注意事項
- 必須為自用住宅
- 貸款繳款正常，無遲繳記錄
- 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）
以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。
房貸遲繳的影響是什麼？
房貸遲繳超過一個月，或者是未滿一個月但常態性遲繳（例如一年3次以上），都會嚴重影響聯徵信用分數，未來想再跟銀行貸款幾乎是不可能，即使已經繳清欠款，都還是會留下信用不良紀錄。
而且貸款遲繳還會產生違約金，增加還款負擔。舉例來說，小明借800萬房貸、利率2%、分30年償還，在繳到第5年時出現遲繳：
遲繳6個月內（180天），須繳交295元延遲利息及29元違約金
29,989元（當期應繳本金）x 2% x（180/365天）=295元
295元 x 10% =29元
遲繳超過6個月（210天），須繳交72,022元延遲利息及14,404元違約金
6,259,056元（未償還本金餘額）x 2% x（210/365天）=72,022元
72,022元 x 20% =14,404元
＊此為首次遲繳的當期延遲利息及違約金試算，不包含後續遲繳金額。
除此之外，如果房貸遲繳超過6個月，銀行可能會以「借款人出現債信不足」為由，行使房貸契約裡的加速條款，要求借款人立即清償全部債務，最嚴重甚至得面臨房子被法拍的情況。
房貸繳不出常見問題
- Q1房貸沒繳房子會被法拍嗎？
- A1有可能，一般房貸逾期5天以內，銀行會先以簡訊提醒借款人；逾期超過5天則以電話通知；超過兩個月就會透過法院進行法催程序，超過6個月即向法院聲請強制執行房屋，進行法拍。
- Q2房貸繳不出來能找誰求救？
- A2當財務出現問題時，建議先向貸款銀行申請債務整合，或者申請債務協商，與銀行協調適合的還款方案，如果無法順利跟銀行申請緩繳、降月付金，也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸或汽車貸款來解決資金短缺問題。
- Q3寬限期結束後建議提前還款嗎？
- A3建議符合以下二種情況的人可以提前還款。
(1)自營業者：開店創業的人較無固定收入，假如業績表現很好，有大筆的進帳時，建議可以提前還款，能減少日後的還款壓力。
(2)未來確定有大額資金進帳者：這種情況可能是年終獎金進帳，或是出脫手上資產等情況，也是可以考慮提早還款。
- Q4房貸寬限期間，可以償還貸款本金嗎？
- A4多還貸款本金，屬於違約的情況，因此反而會加收一筆違約金。
