購買預售屋好嗎？購買預售屋不僅能滿足客製化的需求，且自備款負擔相對輕。但若經銀行鑑價後，發生房貸成數不足怎麼辦？有什麼方式可以解套？此外本篇幫你彙整了購買預售屋需要注意的大小事。
預售屋是什麼？
預售屋是指已領有建築執照，卻尚未完工的的建築標的物，建商沒有提供實體房屋可參考銷售模式。房屋可能是還沒蓋，或是建造中的房子，購買預售屋是無法立即入住的，到完工通常需要等待一段時間。
預售屋的優點有哪些？
在房價高居不下的情況下，買預售屋好嗎？以資金有限的情況下，挑選預售屋是第一首選，購買預售屋相較於中古屋或新成屋來說，負擔較為輕省的，彙整購買預售屋的優點如下所列：
- 低自備款：預售屋初期的購屋資金較低，自備款大約僅需準備總價的20%左右即可，其餘可以分期繳納。
- 屋況全新：等建好後就是一間全新的房屋。
- 可接受客變：所謂的「客變」是指，能針對自己買的房屋，作一些客製化的變更。
- 房型、格局多種選擇：包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。
預售屋的缺點有哪些？
- 無法立即入住：購買預售屋無法享受立即入住的好處，工程期間通常需要等待2至3年才能夠交屋。
- 無法實際勘查：預售屋完成的樣式與格局，僅能從紙上的平面示意圖或樣品屋的來掌握房屋的情況。
預售屋適合什麼樣條件的人購買？
預售屋就是還沒有實體房屋，建商提供房屋格局圖，與樣品屋作為銷售方式，預售屋通常適合以下條件的人購買：
- 屋況較新
有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。
- 頭期款較低
預售屋的自備款可以分期繳納，以貸款7成來說，3成的自備款包含頭期款（訂金、簽約金、開工金）與工程款（施工期間分期繳納），剛開始的資金壓力較低。
- 投資客投資
投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋轉賣，幾乎不用成本就能賺一筆。
買預售屋要準備多少錢？
買預售屋頭期款算是一個概括的說法，預售屋準備的自備款可能包含：政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依預售屋所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？
1.自備款
預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
2.購屋契稅
買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元。
3.額外費用
買預售屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。
買房頭期款試算舉例：
依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：
房屋價值x自備款成數（%）+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額
假設以房價800萬為例購買預售屋，所需要預備的頭期款應該是多少：
- 自備款（以最低成數計）800萬x20%=160萬
- 契稅（以最低金額計）10萬
- 仲介費（以最低金額計）10萬
- 家具裝潢（房價10%）80萬
以上總計預計需預備260萬的頭期款，以上金額僅為參考用。藉由上表的公式，即可迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。
預售屋房貸成數不足怎麼辦？如何避免？
如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。
1.預作解約條款
因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行房貸成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。
「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。
2.利用房貸試算
目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。
3.銀行事先估價
可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。
以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。
打炒房演變成全台預售屋買氣低迷
【壹蘋新聞網報導】為抑制房價，去年央行升息4次，中央也修法通過《平均地權條例》草案，未來預售屋將禁止轉售，該現象導致房市買氣出現明顯下滑，信義房屋統計預售屋實價揭露件數，全台2021下半年預售單月實價揭露可達1萬1193件，但去年下半年僅剩6002件，買氣衰退46.3%，幾乎已達同期腰斬。專家分析，市場買氣急凍，打炒房已演變成為打產業。
預售屋的注意事項
預售屋雖然必備款較低，吸引不少買房族的青睞，建商也能接受民眾提出的客製化需求，但是，購買預售屋仍有以下需要注意的細節：
- 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
- 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
- 建議挑選風評好的建商比較有保障
預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。
- 實際居住的環境可能與想像有落差
建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。
對於自備款有限的群族來說，購買預售屋需要準備的資金較低，民眾買預售屋最擔心遇到，與建商有爭訟的情況，因此建議您購買預售屋，需多家建商比較，挑選評價良好的建商才有保障。當買房自備款準備不足時，可以透過銀行房貸附加信貸的專案，提高你的房貸額度。
