隨著房價行情不斷攀升，買房已儼然成為許多人的負擔。為能降低買房的壓力，透過申辦買房貸款，向銀行或融資公司的資金幫助下，讓買房的壓力可以獲得減輕。想知道買房貸款是什麼？與評估的條件與流程是什麼？辦理買房貸款要知道的事，本篇都一次幫你彙整好了。
買房貸款是什麼？
買房貸款是房屋貸款的一種，它指的是在購買房屋時，因買房資金不足支付所有款項，遂以向銀行或融資公司辦理申貸，然後按月分期還款的方式。對於，辦理買房貸款最大的好處，就是可以減輕在買房時的資金壓力，並且透過分期還款的方式，選擇適合自己的房貸攤還方式。辦理買房貸款的同時，也需要仔細評估自身的財務能力，確保日後可以穩定的還款。
申請買房貸款條件有哪些？
無論是要申辦預售屋、新成屋還是中古屋的房屋貸款，基本上要申辦房屋貸款貸款，都需滿足以下基本條件：
- 年齡限制
年滿18歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
- 財力條件
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形。
- 信用條件
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
買房貸款評估的條件？
要辦理買房貸款時，一般人都會相當看重房貸成數與房貸利率，除此之外，本文還告訴你，你需要留意的還有哪些？
- 房貸成數
銀行房貸成數通常都是根據申貸人的財力、信用評分與房屋估價等因素而綜合評估而來的。一般銀行的房屋貸款成數落在6成至8成左右。建議在申貸之前先向申貸銀行進行試算、詢問。
- 房貸利率
買房貸款的利率根據不同的方案而有所不同。在申請之前，要了解所選方案是固定利率還是分段利率，以確保不會影響到還款計劃。
- 房貸寬限期
辦理買房貸款前，可以先詢問銀行能夠提供幾年的寬限期。房貸寬限期是指房屋貸款的期間的前1~3年（最長5年）只需繳交利息，暫時不用還本金，有助於降低還款壓力。
- 房貸還款年限
目前房貸市場上有提供20年到40年的房屋貸款方案。房貸還款的年限關乎於屋齡和申貸人年齡等因素。對於條件較不好的申貸人，建議可以強化自身提件，來提高過件率。
申貸房屋貸款的重點
辦理銀行或融資公司的房屋貸款，除了掌握上述的條件外，你都需要留意的重點如以下所列：
（1）房屋的條件
通常房屋的狀況越好，可以取得的貸款成數就會越高。而決定房屋貸款條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡
- 房屋坪數
- 房屋類型
- 房屋地段
- 嫌惡設施
（2）申貸人的條件
雖然銀行與融資公司，對房屋貸款條件有各自的要求，但只要抓住以下的重點，就能有助於爭取到較好的房屋貸款方案。
- 工作收入穩定
- 信用佳負債小
- 持有專業證照
- 可增加保證人
- 優質財務狀況
- 適合貸款管道
申辦買房貸款的文件與流程？
當你挑定滿意的房子，要辦理買房貸款所需要準備的文件，與流程分別說明如下：
- 身分證影本及戶口名簿影本
- 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
- 財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
- 買賣契約書影本
※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。
房屋貸款流程
- 申請
申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
- 估價
銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
- 審核
接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。
- 對保
房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。
- 設定
接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
- 撥款
所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。
在銀行通知審核結果後，如果對於房貸條件不滿意，你可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小。為了避免房貸成數和利率不符合預期，建議在申貸前，先找2~3家銀行進行比較，確定自身條件符合後再提交。重要的是在「申請前」尋求諮詢，切勿短時間內頻繁提交申請，反而影響房貸過件率。
買房貸款常見問題
- Q1買房可以申請全額貸款？
- A1過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
- Q2央行升息會影響房貸嗎？
- A2會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。
- Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
- A3銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。而上市融資公司的房貸風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。
目前銀行、融資公司都有提供多種買房貸款方案，幫助你實現買房夢想。申辦買屋貸款有很多好處，其中之一是可以減輕在買屋時的資金壓力。建議你有買房貸款需求時，建議在下定決定前，依照自己的信用與財務能力加以評估，才能避免日後房貸繳不出來的窘境。
