面對不斷攀升的房價，許多人開始考慮購買老屋，老房子價格相較於新成屋較低，成為現今首購族或小資族的購屋新寵。但購買30年的老屋好嗎？需要注意那些細節？相較於新屋，老屋的價格較為實惠，但也可能面臨屋況老舊、老屋貸款成數較低等風險。老屋貸款成數普遍不高，若想要提高貸款額度就來看本文所提供的技巧。
一、買30年老屋好嗎？
手頭上買房的預算有限，老屋可不可買？根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，老屋通常是指屋齡已經超過30年，並且經過專業的結構安全性能評估，發現其結構安全性能未達到最低的標準，那麼這棟房屋就被認定為危險或老舊的建築，也就是俗稱的「危老建築」。
至於買40年老屋好不好，這要視你的需求和預算而定。一般來說老屋的屋況通常比較差、風險較高，因此銀行通常會給予較低的貸款成數。不過近年來，台灣老屋比率逐年提高，根據內政部統計，2023年台灣老屋占比已達8成以上。在這樣的供給量大增的趨勢下，老屋貸款的取得也逐漸變得容易。
二、購買老屋的優缺點
台灣老屋市場近年來受到不少民眾的青睞，老屋的價格平均會比中古屋、新成屋或預售屋少，但老屋的品質和貸款條件都不如新屋，這些問題不能忽視。那麼，購買老屋的優缺點有哪些？以下我們幫你整理出來：
1.購買老屋的優點
- 老屋房價較低：老屋的房價相對新建案低，能省下購屋預算。
- 實際使用坪數高：因為老屋的公設比通常在10％以內，比起30～35％的新成屋低很多。
- 生活機能方便：因為老屋大部分是集中在舊市鎮中心，交通、學區、公園等都比較完善。
- 潛在都更機會：因為老屋的土地持分比較大，有利於未來的都更改建，增加房屋價值。
- 無管理費或低管理費：因為老屋通常沒有設立管理組織，或是管理費用較低
2.購買老屋的缺點
- 維修成本高：因為老屋屋齡大、管線設備普遍老舊，維修裝潢成本，建議購屋者在購屋時就要納入考量。
- 貸款限制多：因為老屋屋齡大，銀行在貸款限制也較多，可能影響貸款年限或貸款成數。
- 有耐震疑慮：因為台灣地震多，老屋的結構安全可能不足，需要特別注意。
- 人身財務安全：因為老屋不像新成屋有專人管理，社區環境可能較為髒亂，安全性也相對變低。
- 設備較不足：因為老屋可能缺乏現代化的設備，例如空調、網路、電視等，需要自行安裝或改造。
- 不利年長、行動不便者的家庭：因為老屋普遍沒有電梯規劃，更無無障礙設施，對於家中有老年人的家庭較不符合需求。
建議若有購買老屋的人，要先行評估自己的需求、預算以及未來變數等因素，才能做出明智的選擇。
三、申請老屋貸款的條件
要辦理老屋貸款，那麼就要先來告訴你銀行評估老屋貸款的重點有哪些？
- 年齡條件：銀行老屋申請年齡為20~65歲，且有「申請人年紀＋貸款年限<70」，以及「貸款年限＋屋齡」不得超過50~60年的限制。
- 房屋條件：房子的屋齡是影響房貸條件的重要指標。若是房屋越老舊，銀行所給予的房貸條件就越不具優勢。
- 工作職收：申請人有持續一年以上的穩定工作，若能提供薪資轉帳、扣繳憑單等財力證明，能讓房貸條件更加分。
- 財力條件：申請人除了需要有穩定的工作與收入的財務狀況外，也不可以有負債比過高（＞60%）的情形。
- 信用條件：此外，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等信用瑕疵問題；申請銀行貸款信用分數需有600分以上的水準。
從以上老屋貸款的申貸條件來看，申辦銀行老屋貸款房子和借款人的條件都會列入評估，辦理前可以先自行評估看看。
四、老屋貸款額度有多少？
目前，全國老舊房屋的數量不斷增加，銀行為了擴大貸款額度並滿足客戶需求，銀行近年來放寬了對老舊房屋貸款的態度。現在老屋的貸款平均成數已經超過了過去6成左右的水平，達到了7成以上。通常銀行評估老屋的貸款條件，會從下列的條件進行評估：
- 屋齡及剩餘耐用年限： 銀行考量房屋使用年限，年限越短，貸款額度可能降低。
- 建築結構及狀況： 銀行評估建築品質、結構狀況以及維護情況，若房屋結構良好，可能獲得較高貸款額度。
- 貸款年限與利率： 銀行會針對老屋訂定特殊利率及貸款年限，這可能影響貸款額度。
- 房屋所在地點： 房屋地點亦是考量因素之一，特定地區可能獲得不同貸款額度
近年老舊房屋貸款需求大增，使貸款申請變得更加容易，同時也更刺激民眾購買老舊房屋的意願。
五、提高老屋貸款額度的小技巧
購買老房子，想要提高辦理老屋貸款並提高貸款額度，那麼你可以透過這4個小技巧：
- 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
- 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
- 有其他房子做擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
透過本文的探討，我們了解到提高貸款額度的技巧，包括提供更多財務資料、善用現有資源而非主動提供銀行已知資料、提供其他房產擔保、以及尋找審核標準較寬鬆的銀行。這些技巧可幫助申請者增加貸款額度，進而實現購買老屋的目標。
