房屋設定是一種常見的貸款方式，通常用於申請房屋貸款。透過將名下的房子作為擔保品，借款人可以向銀行或其他金融機構申請貸款。無論是申請一胎房貸還是二胎房屋貸款，都需慎重考慮房屋設定抵押權所帶來的影響，確保自身財務安全。本篇文章就來告訴你房屋設定的意義，當房屋與被設定時該如何申請貸款。
一、房屋設定是什麼？
「房屋設定」，又稱房屋抵押權設定，通常用於申請房屋貸款。債權人（通常是銀行）為了保障自己的權益，會要求借款人將名下的房子作為擔保品，，並在這間房子產權上設定「抵押權」，以保障債權人權益的一種法律程序。一般來說，房屋設定的用意有以下幾點：
- 保障債權人權益：當借款人未能履行還款義務時，債權人可依法拍賣抵押房屋，以清償債務。
- 避免借款人脫產：在房屋設定後，若想將房屋轉賣或過戶他人，需先取得債權人同意，否則將構成違約。
- 促進房屋貸款交易：房屋抵押設定是銀行重要的風險控管工具，有助於保障銀行房屋貸款業務的推展。
二、房屋設定的種類介紹
房屋設定是一種保障債權人權益的方式，常見的房屋設定有三種，申請方式都其特定的用途和限制。選擇房屋設定時，須取決於具體的情況和需求，才能確保自己的權益得到最大的保障。
1.抵押權設定
這是最常見的房屋設定方式，債務人將自己名下的房屋作為擔保品，設定抵押權給債權人。抵押權設定又可分為普通抵押權和最高限額抵押權。普通抵押權是針對現在發生的債權，每次借款都需要設定和塗銷的程序。最高限額抵押權則沒有「債權必須存在」的限制，可以一直使用，即使無債權存在，也不需要塗銷。
2.預告登記
債權人為了保障自己的權益，可以向地政事務所申請不動產預告登記，防止不動產所有權人在未塗銷「預告登記」之前，將不動產移轉、贈與或變賣。
3.信託登記
「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理。將土地或房屋的權利移轉給受託人，以便按照信託本旨管理或處分信託財產。這項登記程序確保信託的合法性和有效性。
三、房屋設定抵押一胎、二胎的差別
房屋設定抵押一胎和二胎的差別主要在於債權額度 、清償順序和貸款用途的不同：
1. 抵押權設定
- 一胎抵押權：這是針對首次購買房屋的房屋設定抵押債權，當債權清償後，房屋設定抵押權即失效。
- 二胎抵押權：設定一個 最高債權額度，在該額度內可 多次借款、循環使用，即使原債權已清償，只要在額度內，仍可辦理新的貸款。
舉例來說：
- 小明以房屋設定一胎抵押權向銀行貸款 1000 萬元，若小明還清房屋貸款，則該筆房屋設定抵押權就會失效。
- 小華以房屋設定二胎抵押權 2000 萬元，向銀行貸款 1000 萬元，若小華還清二胎房貸，仍可在該額度內向銀行辦理其他貸款。
2. 清償順序
- 若房屋設定了多筆抵押權，在拍賣房屋時，會依照房屋抵押權設定的先後順序清償債權。
- 第一順位房屋抵押權的清償順序會優先於第二順位房貸設定抵押權。
舉例來說：
- 小明以房屋設定一胎抵押權向銀行貸款 1000 萬元，小華以同一房屋設定二胎抵押權向銀行貸款 1000 萬元。若小明和小華都無法償還貸款，導致房屋拍賣，銀行將優先從拍賣所得中清償小明的 1000 萬元貸款，剩餘款項再清償小華的貸款。
四、房屋被設定還能再貸款嗎？
在已房屋已被銀行設定房屋抵押的情況下，仍可以申請另一家銀行的二胎房貸或轉增貸。不過，銀行貸款審核嚴格，想要成功申請二胎或轉增貸並不太容易。此時，也可以考慮向融資公司申請二胎房貸，相較於銀行更易取得所需資金。
1.房貸增貸
這是向現有銀行申請增加現有房貸額度的方式，稱為房貸增貸。這不需要額外設定新的抵押權，只是在現有抵押權下增加貸款額度。
2.房貸轉增貸
房屋轉增貸是一種將原本的房貸從一家銀行轉移到另一家銀行，通常是為了取得更有利的房貸條件，如更低的利率或增加貸款額度。
3.二胎房貸
二胎房貸是指在房屋已經先申請過一次貸款的情況下，又再向銀行、融資公司或民間二胎房貸。房屋二胎的抵押權為第二順位，因此在房貸利率會較高些。
融資公司的房屋二胎，只要名下房屋房屋有增貸的價值、一胎貸款正常繳款滿一年以上，且借款人有穩定收入、良好的信用紀錄等等就能申辦。
房屋設定是房屋貸款不可或缺的一環，它不僅保障了金融機構的利益，也為貸款者提供了資金來源。無論是一胎還是二胎抵押權，每種設定方式都有其獨特之處，應依據個人需求與財務規劃做出選擇。在房屋設定後，仍有機會申請二胎房貸或轉增貸，但需符合各家銀行或融資公司的貸款條件和審核標準，以確保財務安全與合法性。
