買預售屋教戰守則,簽預售屋合約注意事項

央行升息策略、通貨膨脹連動影響,讓房市遲遲無法下修,想要買房需要注意那些細節?買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋,購買預售屋建商會依照客人需的需求,去蓋客製化的房屋格局,缺點為沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,成品恐不如預期、施工時間不定,預售屋貸款成數為成交價格的8成。

買預售屋不確定因素太多

隨著通膨問題越來越嚴重,導致原物料價格上漲,就有網友在Dcard購屋版上嘆道,再加上升息,讓買房的不確定因素、貸款及生活壓力更重。他表示,目前和另一半的年薪都各有100至120萬元,一直都有在觀望買房,不過周遭已買房的朋友又分為預售屋及成屋兩派,讓他好奇「在何種狀態下你會買預售屋?或成屋?」
想買預售屋,卻怕缺工缺料而買到品質較差的建案?消基會房屋委員會召集人張欣民提醒應注意避開「3大雷區」,像是剛成立不久的公司,在市場上沒有口碑和推案經驗,不僅缺乏應變能力,甚至一些新公司是看到市場景氣好,就跟著成立新公司想當建商,但缺乏實務經驗,拿捏成本也不像老牌建商熟練,發生問題也不一定有辦法解決。

張欣民也說,在市場缺工缺料的環境下,購買小建商的小型建案也要小心,因大營造廠通常和大建商、老牌建商形成革命情感,在人力吃緊的情況下可能會先滿足老朋友夥伴的需求,或是先放掉缺乏經濟規模的小建案,小建案可能面臨被違約,或是工人跑掉的情況。  另外,倉促成軍的危老案也要注意,因為建商為了盡快取得容積獎勵,未考慮到後續變數,就倉促成軍,加上碰到這兩年缺工缺料的情況,當初評估的興建成本已出現落差,營建成本大幅增加,就容易出現變數。

買房各大銀行房貸利率比較

買房前除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外稅費,還需要留意銀行房貸成數與房貸利率

貸款銀行 貸款利率 貸款銀行 貸款利率
台灣銀行 一段式:2.067%起機動計息
分段式:第一年1.697%起、
第二年起2.167%起機動計息
合作金庫 一段式:2.12%起機動計息
分段式:第一年2.01%起、
第二年起2.22%起機動計息
土地銀行 1.55% ~ 2.25%機動計息 遠東銀行 1.35%起機動計息
華南銀行 1.57%起機動計息 國泰世華 1.65% ~ 2.8%機動計息
富邦銀行 1.77% ~ 4.07%機動計息 玉山銀行 1.36% ~ 2.47%機動計息
第一銀行 1.31% ~ 4.00%機動計息 兆豐銀行 1.61%起機動計息
彰化銀行 前六月1.4%起、
七至十二月1.45%起、
第十三月起1.5%起機動計息
台新銀行 1.35% ~ 2.7%機動計息
永豐銀行 1.33%起機動計息 元大銀行 1.48% ~ 2.78 %機動計息
滙豐銀行 1.38% ~ 2.45%機動計息 中國信託 1.52%

房屋貸款利率種類

  • 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率(I)加上個人加碼利率,而一段式利率的意思就是,在整個貸款期間,您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率/階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率,同樣是採用指標利率(I)加上個人加碼利率,和一段式利率的差別在於,分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段,不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息,通常是「前低後高」,像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%,但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

房屋類型會影響貸款房貸成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的房貸成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

購買預售屋注意事項

預售屋怎麼買呢?挑選預售屋要注意那些細節?

  • 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
  • 成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型,因此格局、座向、廳數無法選擇,所以價格較預售屋會低一些;中古屋因為有折舊率的問題,比預售屋、新成屋的價格都便宜。
  • 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
  • 預售屋工程期間,需暫時有一個棲身的地方,所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
  • 建議挑選風評好的建商比較有保障
  • 預售屋的一切都還算是紙上的作業,所以不確定性高,因此找風評良好的建商會比較有保障。
  • 實際居住的環境可能與想像有落差
  • 建議要實際到建築基地看看,確認周遭是否有自己不喜歡的設施(如電塔、宮廟、墓地),或者有其他大樓擋住房子的採光等,避免想像與實際情形落差太大。

買屋流程有哪些?

假設你今天看到滿意的房子,大致上的買預售屋流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
  6. 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

新聞出處》好房網

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