申請銀行房屋貸款成數的評估重點分成：物件的條件 和 貸款人的條件。對銀行來說，將取得的資金貸放給借款人，可能面臨無法回收的風險，因此為了確保安全，銀行必須謹慎地評估：以借款人的經濟狀況，是否有足夠的能力償還債務？可以借到多少錢？利息應該收多少？當你提供有利的證明文件愈多，就越有機會爭取到滿意的房貸額度與利率。
換工作空窗期 當心房貸利率變高
有民眾購買預售屋，近日即將交屋，得開始準備申辦貸款，但因剛好碰上工作轉換的時間點，令人不免擔憂「會不會因此影響貸款條件？」對此，專家指出，如果已經找到下一份工作，通常問題不大，但就怕「裸辭」，對銀行來說就會有風險，此時就必須透過出示有力的財力證明或保人，才有可能不影響貸款條件。
因此，如果申辦房貸時，可以提供原本工作的扣繳憑單，並根據各家銀行要求，提供新工作的任職證明等文件，對於利率影響不會太大，除非是還沒有找到下一份工作，「可能就要提供比較強力的財力證明」，例如存款、定存、儲蓄險等證明，或是找有穩定收入的二等親以內親人擔任保人。
購買預售屋注意事項
預售屋好處是建商會依照客人需的需求，去蓋客製化的房屋格局，缺點就是: 買了房子之後，你沒有辦法馬上住，再者，預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。
- 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。 - 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。 - 建議挑選風評好的建商比較有保障
預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。 - 實際居住的環境可能與想像有落差
建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。
房屋貸款類型
- 指數型房貸
指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。
「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。
※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。
- 固定型房貸
固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。
- 理財型房貸
回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。
- 保障型房貸／壽險型房貸
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房
- 理財型房貸
回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。
- 保障型房貸／壽險型房貸
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。
如何提高貸款成數？
(1) 提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
(2) 提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
(3) 提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
(4) 提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
(5) 跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
(6) 找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
(7) 購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
