你是否想知道如何最大程度地利用你的房屋價值來取得貸款？房屋抵押貸款是否是你的選擇之一？不同的房屋貸款管道是否影響到你的貸款額度和利率？讓我們一起深入探討，解開房屋抵押貸款的迷思，找出最適合你的房屋融資方案。
一、房屋抵押貸款的概念
房屋抵押貸款是一種以房屋作為抵押的貸款方式，借款人向銀行或融資貸款公司申請貸款，並以名下持有的房屋作為抵押擔保。這類貸款包括原屋融資、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、以及二胎房貸等，但不包括購屋貸款。換句話說，必須要擁有房產才能申請此類貸款。
透過房屋抵押貸款，可以取得較大額度的資金，貸款資金用途可用於買車、整合債務（如信用卡債）、投資理財，或用於第二間房的頭期款等用途。如果借款人未能按時償還貸款本息，貸款機構有權依法拍賣抵押房屋以清償貸款。
二、房屋抵押貸款類型介紹
房屋抵押貸款額度高，貸款資金用途廣，當需要資金的時候，是否知道該如何選擇適合自己的方案？以下是五種常見的房屋抵押貸款類型供參考：
原屋融資
如果房子目前沒有貸款，可以使用它作為抵押品來借款。這種方式通常適合於房齡較老或是自己建造的房屋。
理財型房貸
這是一種可將已還款的房貸本金再次借出，銀行提供可循環動用的額度，根據實際動用天數計算利息，未動用部分則不計息。
房屋增貸
當房貸已經部分還款，可向原貸款銀行申請增加貸款，銀行根據房屋殘值與借款人條件評估可增貸額度。
房屋轉增貸
如不滿意原房貸條件，可轉移到其他銀行申貸，有機會取得更多資金、延長還款年限或獲得較低利率，但成本較高。
二胎房貸（新融資二胎房貸）
在保留原房貸情況下，向其他銀行或融資貸款公司申請第二筆房屋貸款，這種情況下，原先的房屋貸款被稱為一順位貸款，而新申請的貸款則成為二順位貸款。
各房屋抵押貸款類型的特點不同，申請的適用時機也不同，申辦前應根據個人需求和財務狀況做出適合的選擇。
三、房屋抵押貸款管道比較
房屋抵押貸款是民眾取得資金的重要管道之一，以房屋作為抵押品向金融機構申請貸款。目前常見的房屋抵押貸款管道可分為以下三種：
銀行
銀行是房屋抵押貸款的傳統管道，提供較低的利率和穩定的服務。然而，銀行對借款人的信用評估較為嚴格，申請流程相對繁瑣，適合信用狀況良好、有穩定收入來源的民眾。
銀行房屋抵押貸款項目：原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸
融資貸款公司
融資公司的審核條件較為寬鬆，可貸款額度也較高，適合信用狀況不佳或收入不穩定的借款人。不過，由於融資公司服務品質參差不齊，建議選擇信譽良好的股票上市融資貸款公司。
融資貸款公司房屋抵押貸款項目：原屋融資、新融資二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸
民間借款公司
民間借貸的範圍非常廣泛，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊等。民間借貸的撥款速度快，但利率極高，且潛藏較高的風險，建議借款人應審慎評估。
民間借款公司房屋抵押貸款項目：原屋融資、房屋抵押貸款、民間二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸
選擇房屋抵押貸款管道時，應考量自身的信用條件、房屋條件和資金需求等因素，並比較不同管道的貸款利率、手續費等條件，以找到最適合自己的方案。
四、申請房屋抵押貸款的條件
想要申請房屋抵押貸款，以下我們以申請銀行房屋抵押貸款為例，申辦時需符合以下資格：
1. 年齡限制
- 申請人年齡需滿20歲，最高不超過65歲。
- 申請人的年齡加上貸款期限不得超過70~75年。
- 貸款人年齡或房屋屋齡較大，會壓縮還款期限。
2. 良好的信用狀況
- 避免有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債或聯徵次數過多。
- 信用狀況良好可提高貸款核准率及獲得較佳利率。
3. 優質的擔保品
- 房屋會進行估價，考量地段、結構、屋齡、格局等因素。
- 位在蛋黃區、無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房屋價值較高。
五、房屋抵押貸款申請流程
不同類型的房屋融資，申請流程會有所不同。以下是針對各類房屋融資的申請流程說明：
原屋融資申請流程
原屋融資是指將未曾抵押的房屋作為抵押，向銀行申請貸款。其申請流程與一般房貸流程大致相同：
- 提出申請：準備申請文件，向銀行或融資公司提出申請。
- 房屋鑑價：估價師對房屋進行估價，以確定房屋價值。
- 審核條件：根據申請人的條件和房屋估價結果進行審核。
- 簽約對保：審核通過後，雙方簽訂借款合同，並辦理抵押登記。
- 設定抵押：完成抵押登記後，房屋抵押權歸銀行或融資公司所有。
- 撥款入戶：根據貸款合約向借款人撥款。
理財型房貸申請流程
理財型房貸是指將已還本的房貸提取出來使用的貸款方式。其申請流程與原屋融資相似，但需要注意以下差異：
- 在申請理財型房貸之前，需要先向原貸款銀行申請解封房屋抵押。
- 理財型房貸的額度取決於借款人已還本金額，而非房屋價值。
房屋增貸申請流程
房屋增貸是指在原有房貸基礎上，向原貸款銀行申請增加貸款額度的貸款方式。其申請流程如下：
- 提出申請：準備申請文件，向原貸款銀行提出申請。
- 房屋鑑價：銀行委託估價師對房屋進行估價，以確定房屋價值。
- 審核：銀行根據申請人的條件和房屋估價結果進行審核。
- 簽約對保：審核通過後，雙方簽訂借款合同，並辦理抵押登記。
- 設定抵押：完成抵押登記後，房屋抵押權擴大到原房貸和增貸部分。
- 撥款：銀行根據貸款合同向借款人撥款。
房屋轉增貸申請流程
房屋轉增貸是指將原有房貸轉到其他銀行，以獲得更優惠的利率或還款條件的貸款方式。其申請流程如下：
- 提出申請：準備申請文件，向轉貸銀行提出申請。
- 房屋鑑價：轉貸銀行委託估價師對房屋進行估價，以確定房屋價值。
- 審核：轉貸銀行根據申請人的條件和房屋估價結果進行審核。
- 簽約對保：審核通過後，雙方簽訂借款合同，並辦理抵押登記。
- 設定第二順位抵押：完成抵押登記後，房屋抵押權分為兩部分，原貸款銀行為第一順位，轉貸銀行為第二順位。
- 代償原房貸：轉貸銀行向原貸款銀行償還原房貸餘額。
- 塗銷原房貸設定：原貸款銀行辦理抵押登記塗銷。
二胎房貸申請流程
二胎房貸是指在原有房貸基礎上，向其他銀行或融資公司申請的第二筆房屋抵押貸款。其申請流程如下：
- 提出申請：準備申請文件，向二胎貸款機構提出申請。
- 房屋鑑價：二胎貸款機構委託估價師對房屋進行估價，以確定房屋價值。
- 審核：二胎貸款機構根據申請人的條件和房屋估價結果進行審核。
- 簽約對保：審核通過後，雙方簽訂借款合同，並辦理抵押登記。
- 設定第二順位抵押：完成抵押登記後，房屋抵押權分為兩部分，原貸款銀行為第一順位，二胎貸款機構為第二順位。
- 撥款：二胎貸款機構根據貸款合同向借款人撥款。
房屋融資的申請流程因類型而異，借款人應根據自身需求選
六、房屋抵押貸款常見FAQ
- 房屋被設定抵押後，還能申請貸款嗎？
- 可以。雖然銀行拒絕有民間設定的房屋申請貸款，但若是為銀行的房屋抵押權設定，還是可以申請另一家銀行的二胎房貸或轉增貸。不過，銀行貸款審核嚴格，想要成功申請二胎或轉增貸並不太容易。
此時也可以考慮向融資公司申請二胎房貸，相較於銀行更易取得所需資金。 - 原屋融資有房貸寬限期嗎？
- 不一定，有些房貸銀行有提供2~3年的寬限期，有些則未提供，建議可以直接詢問銀行專員。
- 沒有工作可以申請原屋抵押貸款嗎？
- 申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是向融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。
房屋抵押貸款是一種借款人將房屋作為擔保品向金融機構申請貸款的方式。此類貸款通常具有較低的利率和較高的可貸額度。申請流程包括房屋鑑價、審核、簽約對保、抵押設定等步驟，根據不同類型的房屋融資可能會有些許差異。無論是原屋融資、理財型房貸、房屋增貸還是二胎房貸，申請人應詳細了解各自流程及條件，並根據個人需求和財務狀況做出適當選擇
