二胎房屋貸款是一種常見的貸款方式,但由於銀行二胎房貸的審核非常嚴格,想順利取得資金並不容易,因此市場上就開始出現民間二胎房貸。然而許多人對民間借款存有疑慮,原因不外乎就是利率高、風險高,但事實上這並非民間借貸的全貌,本篇就來告訴您如何分辨優質的民間二胎房貸,以及民間借貸不告訴您的6件事。

1. 什麼是民間二胎房貸?

正規金融機構(如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等)以外的借貸管道,都稱為「民間」借貸,例如當舖、錢莊、代書、私人…等。由於金融機構的二胎貸款門檻較高、資金取得不易,因此審核相對寬鬆的民間借貸,就成為另一種取得資金的管道。

※二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

目前,除了股票上市的融資公司裕融新鑫有提供二胎房貸,當鋪、地下錢莊、代書及資產管理公司等民間借貸也都有提供二胎房貸。民間二胎借款的管道相當多元,卻不一定都能幫您解決資金問題,因此本文重點就是告訴您如何選擇安全有保障的民間貸款。

2. 民間二胎房貸的利率高嗎?(月付金試算)

相較於銀行,民間二胎房貸的貸款利率確實比較高。

由於二順位房貸的風險較高,因此銀行審核非常嚴格,核貸成功率微乎其微,而審核較寬鬆的民間貸款,核貸成功率高、貸款額度大,需要承擔的風險也比銀行高,因此利率自然會比較高。不過這也不代表,民間二胎房貸的利率就可以無限上綱。

延伸閱讀:為什麼二胎房貸的利率比較高?

(1) 民間二胎房貸的合法利率是多少?

 一般的民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的。根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」

也就是說,民間放款的約定年利率不能超過16%,超過法定上限的部分,原則上債務人可不必返還。但如果您的借貸對象是當舖,就不在此限,因為依據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過百分之三十。」

部分的民間借貸業者會以「3分利」、「借1萬只收200利息」標示其貸款利率,意圖讓借款人以為利息很少、很便宜,實際上民間業者使用的是「月」息。

(2) 民間二胎房貸利率比較表

由於許多民間借貸業者會以「月」利率來作標示,乍看會以為民間借款利息比銀行、比融資公司都還便宜,但事實並非如此。因為一般常見的貸款利率都是以「年」利率來作標示,如果將民間二胎利率乘上12倍,就能清楚看見差異。

 

貸款管道 好事貸
(新鑫附擔保)
代書 資產管理
公司
當鋪 地下錢莊
年利率 7-10% 6-36% 12-36% 18-30% 36-300%
月息 0.58-0.83% 0.5-3% 1-3% 1.5-2.5% 3-25%

※部分的民間借貸業者為了規避法定利率上限,會利用其他費用或變更還款方式來賺取更多的利息。

(3) 民間二胎房貸月付金比較表

 民間二胎房貸的貸款利率從6%到300%都有,我們就舉目前看到最低的6%、以及排除高利貸的最高利率36%為例,假設貸款年限為10年,每個月需要繳交的貸款月付金為多少?

貸款管道 好事貸
(新鑫二胎房貸)
民間二胎房貸
借款金額100 月繳11,611元 月繳11,102~30,890元
借款金額200 月繳23,222元 月繳22,204~61,780元
借款金額300 月繳34,833元 月繳33,306~92,670元
還款狀態 本息均攤 本息均攤或只繳息不還本

不管是銀行還是融資公司,一般常見的還款方式是本息均攤,也就是貸款本金跟貸款利息於約定期限內平均攤還,或者是本金均攤,也就是貸款本金於約定期限內平均攤還,借貸利息則隨著貸款餘額減少。

民間借貸常見的還款方式則是只還息不還本,也就是說,每個月繳的月付金都是拿來償還貸款利息的部份,貸款本金則須一次償還,因此繳再久,貸款餘額都不會減少。

※一般貸款是撥款完成後的一個月,才開始還款,但有些民間二胎房貸還會跟客戶預扣3個月的利息,等於一撥款就先賺走您3個月的利息。

3. 民間二胎房貸的收費項目有哪些?

民間二胎房貸的收費項目

申請二胎房屋貸款時,哪些費用是必須的?又有屬於哪些費用額外的收費? 以下就來一一介紹。

  • 開辦費
  • 帳管費
  • 手續費
  • 倉棧費
  • 代書費
  • 地政規費
  • 書狀費
  • 謄本費
  • 不動產鑑價費
  • 聯徵查詢費
  • 代辦費
  • 服務費
  • 諮詢費

(1) 開辦費/帳管費/手續費

申請貸款時,不管是銀行、還是民間,都會跟客戶收取一筆手續費用,也稱作開辦費、帳管費,這是用來支付您在辦理貸款時所產生的人事成本、資料處理等行政費用。

二胎房貸的開辦費/帳管費/手續費比較

  • 銀行:約3,000元~15,000元
  • 好事貸:貸款金額1.5% + 15,000元(代書費、地政規費等費用)
  • 民間借款:貸款金額5%~15%

※銀行收取的開辦費(又稱手續費、帳管費)不包含代書費、地政規費、書狀費、謄本費等費用,需另計。

(2) 倉棧費

倉棧費是當鋪業專有的收費項目,指的是典當借款期間的倉存保管費用,有點類似帳管費,通常是貸款金額的4%~5%。

※根據《當鋪業法》第20條規定:「當舖業除計收利息及倉棧費外,不得收取其他費用。前項倉棧費之最高額,不得超過收當金額百分之五。」

(3) 代書費、地政規費

代書費以及地政規費(含書狀費、謄本費),是辦理抵押權設定時所產生的費用,前者是繳交給代書(及地政士)的費用、後者則是繳交給政府機關的費用。如果以貸款100萬為例的話,總金額大約在12,000元~20,000元不等。

(4) 不動產鑑價費、聯徵查詢費

由於二胎房貸的貸款額度及貸款利率,會依據不動產價值及貸款申請人的條件來作決定,而不動產鑑價費及聯徵查詢費就是因此產生的費用,不過實務上並不常見,目前僅有少數銀行仍有收取聯徵查詢費(也稱徵信查詢費),金額大多是每人300元。

(5) 代辦費/服務費

代辦費,也有人稱服務費、手續費,顧名思義就是幫你辦理、提供服務的費用,而這其實並不限定於民間二胎房貸,許多民間借款(包含民間信貸、民間車貸)也會跟申請人收取這筆費用,通常是貸款金額的5%~10%。

(6) 諮詢費

申請貸款前,想先多作詢問、多作比較,是很正常的事情,但有些民間二胎房屋貸款業者,客戶都還沒決定好要不要申請,只是想了解二胎房貸的額度、利率等資訊,就先跟客戶收取一筆諮詢費,金額大約是3,000元~6,000元不等。

※申辦好事貸的二胎房貸,除了撥款時,新鑫公司從撥款金額內扣1.5%的帳管費,以及約15,000元的對保費(包含代書、地政規費等費用)之外,不會再跟客戶收取任何額外的費用,諮詢也是完全免費的。

延伸閱讀:民間貸款的選擇有哪些?

 4. 民間二胎房貸可以借嗎?有哪些風險?

民間二胎房貸的風險
可以。如果覺得銀行二胎房貸的貸款額度不符需求,或覺得銀行貸款審核太嚴格,那麼您可以選擇民間二胎房貸。但是我們也建議您在提出申請前,應審慎評估、挑選安全有保障的民間貸款,才能避免遇到以下情形:

民間二胎貸款的風險

  • 高利率
  • 高收費
  • 貸款難轉回銀行
  • 假銀行關係企業
  • 詐騙事件多

(1) 高利率

雖然法律有明確規範,民間借貸收取利息的範圍必須在16%以內,但仍有部分民間二胎會在借貸契約上動手腳,以各式各樣的名義來收取相當於利息的對價,甚至可能會將約定遲付利息併入本金,藉此規避法定利率的上限。

因此申請民間二胎房屋貸款的時候,除了確認二胎房貸的計息方式、還款方式之外,也要詳讀合約,確認內容都沒有問題才申辦。

(2) 高收費

民間二胎與銀行二胎最大的不同,就是部分的民間借貸業者會以各種名義,向借款人收取費用,借10萬元、撥款下來只剩6、7萬元,這樣的情形十分常見。

申請民間二胎房屋貸款的時候,記得要注意民間借貸業者的收費項目是否為必要開銷,並且還要評估收費金額是否合理,如果不知道該如何判斷,建議多問幾間、多做比較。

(3) 房貸不容易轉回銀行

由於二胎房屋貸款也算房屋抵押貸款的一種,因此借貸時作為擔保品的房屋,會做抵押權設定,這不管是跟銀行辦、還是跟民間辦都一樣。

不過如果是申請民間房屋二胎貸款,日後想再把二胎房屋貸款轉回銀行、或者用房屋跟銀行申請其他貸款,只要這筆私人設定沒有塗銷,銀行不太可能會再借錢給你、也不會幫你代償債務。

但這也不代表說,民間房屋二胎貸款不能借,因為基本上當你的民間債務清償完畢之後,就可以辦理抵押權塗銷。而大部分會在貸款未清償完畢,就想轉回銀行的情況,大多是覺得民間二胎的月付金壓力太大,因此真正的關鍵其實就是「選擇利率合理、收費項目合理的民間房屋二胎貸款」。

※新鑫二胎房貸的貸款利率與銀行相近、沒有巧立名目的收費項目,能夠有效幫您解決資金問題、改善信用評分,未來貸款繳清就能將您的二胎房屋貸款轉回銀行。

(4) 假冒銀行關係企業

有部分民間借款的名稱,會刻意取的跟銀行很像,讓人誤以為是該銀行的相關企業,有些不法業者甚至會告訴你,他們就是某銀行的所屬機構。而在取得民眾的信任之後,這些不肖民間業者就可能以各種名義收取高額的手續費,還可能哄騙民眾簽下內容不合理的合約,日後如果反悔、不想辦,就得賠償高額的解約金、甚至吃上官司。

(5) 詐騙事件多

詐騙集團無所不在,他們除了會假冒銀行關係企業,還可能假冒代書身分,利用民眾急需資金的心理趁虛而入,用各種理由塘塞、要求民眾先繳一筆費用,又或者是要求民眾提供個資(身分證正本、存摺正本、提款卡等)作其他不法用途,新聞上有許多莫名其妙就變詐騙警示戶的案例,就是這樣來的。

延伸閱讀:找民間借貸要注意哪些事?

5. 如何慎選民間二胎房貸?

如何慎選民間二胎房貸

(1) 網站資訊完整性

現在網路非常發達,有什麼想知道的資訊,只要拿出手機一查都能找得到。如果想了解您的民間二胎貸款公司是否安全可靠,建議您可以直接去查詢該公司的網站,看看網站上面的資訊是否夠充足?

  • 公司簡介是否完整(公司名稱、電話、地址)
  • 公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)
  • 業務資訊是否完整(姓名、照片、資歷)

建議您也可以去查民間二胎貸款公司的網路評價如何?雖然有部分業者會刻意「洗評論」,但如果仔細看評論的內容,多少也能看出評價的真實性。

(2) 網站資訊正確性

除了確認您的民間二胎貸款公司網站資訊是否完整,當然也要小心求證內容真偽,如果是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統、及財政部的公示資料查詢服務中都能查詢到公司資料;如果對於業務的資歷有疑慮,可以要求對方提供證照佐證,也可以打電話過去多提問,看看對方是不是真的了解?

(3) 是否有實體公司

 有些民間二胎貸款公司所提供的地址根本不存在,因此建議您先反查公司地址,甚至可以向對方提出想直接實地探訪,如果對方一直婉拒,那您就要考慮一下了,畢竟萬一真的發生什麼事,連對方在哪裡都找不到,恐怕也求償無門。

延伸閱讀:二胎房貸=民間、高利率?好事貸:二胎房貸不是您想的那樣

6. 民間有安全可靠的二胎房貸嗎?

如同我們一開頭所說的,所有不是由金融機構所承作的二胎房貸,都被歸類為民間二胎房貸,這當中也包含融資公司。

(1) 新鑫二胎房貸的優勢

新鑫二胎房貸的優勢

  • 貸款利率低
  • 貸款額度高
  • 審核較寬鬆
  • 資金來源安全

國內三大股票上市融資公司之一的裕融企業,旗下的新鑫股份有限公司,自2017年開始發展二順位房屋貸款業務,不僅貸款利率與銀行最相近、貸款額度比銀行高,更重要的是,新鑫二胎貸款的審核比銀行寬鬆、資金來源比民間安全有保障,是當今金融環境之下,除了銀行以外的最佳選擇。

但由於法規上的限制,融資公司不能直接對客戶放款,因此新鑫二胎必須透過經銷商來提供二胎房屋貸款的服務。

貸款管道 新鑫二胎房貸 銀行二胎房貸 民間二胎房貸
貸款利率 7-10% 2.5-16% 6-36%
貸款額度 鑑價110% 鑑價70% 不一定
過件率 極低 極高
服務費 貸款金額10-15%
還款方式 本息均攤 本息均攤 只還息不還本

(2) 好事貸的優勢

好事貸的優勢

  • 直屬經銷商
  • 豐富銀行資歷
  • 專業服務團隊
  • 無額外收費

目前,全台灣只有5間裕融新鑫的簽約經銷商,而新鑫二胎房屋貸款的審核標準及貸款條件,會以第一次的送件申請為主,除非客戶後續的信用條件、財務狀況有變好、或者有再補上其他加分項目(例如信用及財務狀況良好的保人),不然基本上第一次申請沒過、第二次的結果也不太有機會改變。

※坊間有許多民間借貸業者聲稱為裕融新鑫的經銷商,實際上卻是幫您辦理私人借貸。

因此,您找的經銷商是否有足夠的專業,可以針對您的狀況,作出最適當的評估,就非常地重要。好事貸為新鑫股份有限公司的直屬經銷商,全體房貸業務都有10年以上的銀行實務經驗,對審核重點瞭若指掌,能夠提供客戶最專業的服務、解決客戶的資金問題。

7. 裕融新鑫二胎房貸的常見問題?

(1) 辦理新鑫二胎房貸需要提供財力證明嗎?

需要。不管是申請銀行二胎房屋貸款、還是新鑫二胎房屋貸款,都需要麻煩您提供財力證明,以方便審核人員了解您的財務狀況、確認您是否有能力償還債務。

不過銀行對於財力證明的要求較為嚴苛,只接受薪資單、薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單等正式文件資料。也就是說,如果您的薪資都是直接領現金、或者自營商,恐怕就沒辦法申請銀行二胎房屋貸款。

而相較之下,新鑫二胎房屋貸款對於財力證明的認定就比較寬鬆,只要您能提供有固定存錢進銀行帳戶裡的存摺,也能作為財力證明。

(2) 辦理新鑫二胎房貸需要提供保證人嗎?

 基本上不需要。如果您擁有房屋完整的所有權,且自身條件已經符合新鑫二胎房屋貸款的審核標準,不一定要提供保人。但如果您的信用狀況較差、或擔心自身條件無法取得滿意的貸款額度及利率,也可以透過提供保人的方式幫自己加分,如果想了解更多,可以點此加LINE由好事貸團隊幫您作評估。

(3) 因為信用評分太低或負債比太高,跟銀行申請二胎房貸沒過,還可以申請新鑫二胎房貸嗎?

可以。銀行二胎房貸的審核較嚴格,通常信用評分低於600分或者收支負債比高於40%,就沒辦法通過銀行審核。

但如果是申請新鑫二胎房貸,只要不是重大的信用瑕疵、房屋還有貸款空間,都還是有機會可以通過審核,如果想了解自身狀況是否符合申請條件,可以點此加LINE由好事貸團隊幫您作評估。

(4) 如果自己沒有房子,可以用爸媽的房子申請新鑫二胎房貸嗎?

可以。如果您的名下沒有房子,也可以提供親戚朋友的房子作為抵押品,不過房屋所有權人必須擔任保證人。

(5) 我想整合負債,可以申請新鑫二胎房貸來代償債務嗎?

可以。好事貸曾協助過許多客戶申請新鑫二胎房貸,來整合客戶名下的信用卡、信貸及車貸等負債,裕融新鑫會在撥款時,優先清償您希望整合的債務,餘額再撥款至您指定的帳戶。

藉由利率較低的新鑫二胎房貸來償還掉高利率的信用卡循環利息,不僅可減輕您的月付金壓力、也可改善您的信用評分。

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作者簡介-孫鴻貴
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
        (連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
        (連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)

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