房貸利率、成數致勝關鍵

房貸利率、成數致勝關鍵 3個方法增加貸款成數不足

要買預售屋、新成屋還是中古屋?買房自備款要準備多少?買房前除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外稅費,還需要留意銀行房貸成數、房貸利率的關鍵決勝點,貸款成數不足是否有解套的方法?

銀行房貸貸款成數決定因素

  • 房子座落地點
  • 貸款人條件

房貸款利率種類

  • 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率(I)加上個人加碼利率,而一段式利率的意思就是,在整個貸款期間,您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字,只有指標利率會變動。

  • 分段式利率/階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率,同樣是採用指標利率(I)加上個人加碼利率,和一段式利率的差別在於,分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段,不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息,通常是「前低後高」,像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%,但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

央行升息 銀行升高房貸利率

中央銀行3月升息1碼(0.25個百分點)後,近期銀行房貸利率已陸續反映,但十家房貸指標大行的房貸指標利率部分,有不少漲幅超過央行,達0.27~0.28個百分點,使不少國銀「內定」地板價已達1.58~1.59%,倘若6月理監事會議再度升息,地板價鐵定破1.6%。

國銀房貸利率行情最新概況

 

常見房屋貸款成數不足原因?

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2)不同類型房子

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

(3)房子坐落區域

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(4)收入高低/工作性質

房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

(5)信用評分

當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

自備款準備不足,推薦增加額度方法

即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數,部分銀行也有提供個人信用貸款來補足缺額。

常見的增加額度方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

新聞出處》工商時報

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