二胎房貸需要注意哪些事?管道、利率、常見問題整理

許多人都同意房屋是一項資產,但除了買賣或出租外,還有更靈活的方式可以活化這項資產,房屋二胎就是一種常見的方式,想更了解這項管道,不妨看看我們為您整理出的各項重點。

1.二胎房貸是什麼?

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞,指的是『抵押權』;台灣在進入日治時期後,日府延續這概念將質押權改為「胎權」,這概念也一直沿用至今。

由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險,可能會面臨到借貸人無法償還債務時,房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高,且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估,金額為數十萬元至三百萬元不等。

什麼是二胎房貸

2、申請二胎房貸條件有哪些?

  • 20至65歲
  • 房屋所有權人
  • 具還款能力
  • 信用正常
  • 房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常

申請二胎房貸的首要條件需要年滿20歲至65歲,名下必須要有房產,信用分數良好,先前房貸的繳款紀錄也須正常並滿一年以上,甚至需要提供明確的財力證明與收入來源,申請時若是無業恐怕會遭到銀行婉拒;若是民間二胎則完全不看信用紀錄,只視房屋現有殘值進行評估。

3、房屋二胎與房貸增貸、轉增貸差別在哪?我適合辦理哪種?

房屋貸款的三種方式

在有房屋的狀況下,還需要一筆資金的話,有房屋增貸、轉增貸與二胎房貸三種選擇。不過由於向銀行申請增貸時,需要的條件非常嚴謹,稍有信用瑕疵就無法通過,加上通常核貸的額度不大,若審核下來的額度仍不滿意,這時就可考慮二胎房貸,雖然利率較房貸增貸為高,但因仍有擔保品,利率相比信貸、卡債、車貸來說仍較為低,因此有些人會申請二胎房貸來優先處理利率較高的債務,也就是整合債務

三種房屋貸款的優缺點

這邊我們直接用比較表會較易懂:

貸款方式 房屋二胎 房貸增貸 轉增貸
說明 將已抵押貸款的房屋,以第二順位的方式再將房屋抵押給另一間金融機構,用以提取另一筆資金 將原本房貸額度再增大,通常只有房屋增值時或原貸款本金已還不少較可能 將原本的房屋貸款,移轉到另外一間銀行,同時再進行增貸
年利率 2.5%~15.99% 1.31%~2.78% 1.34~2.5%
額度 房屋鑑價90%,最高500萬 房屋鑑價最高80% 房屋鑑價最高80%
還款年限 2~15年 最長40年 最長40年
寬限期 最長5年 最長3年
優點 過件率高、核貸時間快,民間甚至不看信用評比 利率低 可降低利率、過件率比增貸高
缺點 利率較高、還款年限較短 審核嚴格、過件率低 需要重新跑一次貸款流程,需付出的行政費用較高,流程審核時間較久

資料來源:各家銀行、網站       資料整理:好理家貸

4、銀行二胎與融資公司二胎、民間二胎的差別?

我們以銀行、融資、民間三種管道分別進行說明:

(1)銀行二胎

銀行受著金管會與銀行法的嚴格規範,需要將所有的費用透明公告,不可能有違法的高額利率出現與不清楚的收款項目,以利率來說,是所有管道中最低,能讓借款人的還款壓力較為輕鬆,利率在約在2.13~16%之間。

但銀行也不是沒有缺點,由於法規的緣故,銀行所有的作為都必須符合規範,許多狀況少了隨機應變的能力,所以做法會較趨於保守與嚴謹,像是在受理二胎貸款的申請時,放款額度會用較為保守的方式評估,造成額度相對較小。

儘管已有房屋作為抵押,但仍會調閱申請人的聯徵紀錄,並衡量申貸人的收入狀況,若是聯徵分數不足或是財力證明不夠有力就有可能遭到婉拒。

(2)融資公司二胎

市面上的融資公司良莠不齊,這邊就單以股票上市公司作為說明,例如:裕融新鑫、中租迪和、和潤等三家;依據臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則規定,股票上市公司必須要資本額六億元以上,必須每月定期公布財報,且所有財報需要經過會計師查核,也因此所有營業項目必須符合法規才行。

但前述三家融資公司,目前只有裕融新鑫提供一般民眾二胎房貸,對比銀行來說,融資公司審核較為寬鬆,並不會參考聯徵分數,額度依照房屋殘值計算,撥款速度也快,是民眾在銀行以外可以優先考慮的管道,利率約為7~14%

(3)民間二胎

其實只要非金融機構以外的業者都屬於民間機構,包含前述的融資公司,但由於上市融資公司有著較嚴格的規範,因此特別挑出說明。

一般的民間二胎,優點是能借的額度沒有限制,不會去參考申貸人目前的信用狀況,撥款速度也較快,但相對利率較高尤其需要注意利率部分是年利率還是月利率,若稍有不慎就有可能背上高額的利息,利率約為6~36%;另外也需要注意常有業者收取高額的手續費,建議申請前多看多比較。

房屋二胎三種管道比較表

房屋二胎三種管道優缺點

房屋二胎三種管道比較表:

貸款管道 裕融新鑫二胎房貸 銀行二胎房貸 民間二胎房貸
過件率
利率 7~14% 2%~16% 6~36%
額度 房屋鑑價110%,上限500萬元 房屋鑑價90%,上限500萬元 不一定
額外費用
還款年限 7~10年含2年寬限期 7~10年 不一定
撥款時間 3~5個工作天 7~15個工作天 1~3個工作天
優點 過件率高 利率最低 過件率高、撥款快
缺點 利率較銀行高 額度低、核貸難度高 高利率、高收費

資料來源:各家銀行、網站       資料整理:好理家貸

5、房屋二胎能貸多少額度?利率是多少?

同樣用三種管道進行說明,銀行的額度會先確認一胎貸款完的殘值,約為房屋鑑價的90%,最高為500萬元,利率則從2~16%不等;裕融新鑫則為房屋鑑價的110%,是最高500萬元,利率為7~14%;民間則較為混亂,額度每家公司不同、利率則從6~36%都有,建議需要與對方再三確認。

由於銀行是最多人的首選,我們這邊以銀行二胎為例:

銀行名稱 國泰世華 玉山銀行 台新銀行 永豐銀行
額度 最高150萬元 50萬元 50~300萬元 50萬元
年利率 2.5%起 2.66~9.88起 3.25~16% 4.77%起

 

銀行名稱 遠東銀行 兆豐銀行 王道銀行 凱基銀行
額度 25萬元起 最高300萬元 最高500萬元 未提供
年利率 3%起 2.5%起 4.5%起 2.13~5.13%

 

銀行名稱 新光銀行 日盛銀行 陽信銀行
額度 最高500萬元 最高300萬元 依照房屋鑑價淨值90%內
年利率 2~7.5% 3.33%起 2.21~3.46%

資料來源:各家銀行、網站       資料整理:好理家貸

6、二胎房貸要準備什麼資料?申請流程?

(1)申請二胎房貸要準備的資料若已確定申辦的機構,通常需要準備以下資料:

  • 雙證件(裕融新鑫只需要身分證)
  • 土地或建物所有權狀
  • 房貸近一年繳款紀錄
  • 銀行存摺影本(撥款用)
  • 收入或財力證明(銀行需要)

(2) 二胎房貸的申請流程

  • 提出申請:確認好並準備完文件後,正式向貸款機構提出申請,銀行還會調閱申貸人的聯徵紀錄。
  • 房屋估價:在接到申請後,機構會初步透過書面的權狀或謄本先行初步估計房屋現有的大略價值。
  • 案件審核:依據實價登錄、所在地區、房屋年份、申貸人條件等諸多因素進行評估,確認核貸的額度、利率等。
  • 簽約對保:在確認貸款的條件後,機構會請申貸人到銀行或是派對保人員前往拜訪,現場確定各項條件後,進行簽約程序
  • 設定順位:簽約後,機構會請代書到地政機關申請設定房屋的第二順位抵押權。
  • 核定撥款:設定完抵押權後,機構會撥下款項,但會先行扣除開辦費、帳管費、手續費等費用

7、房貸二胎常見問題及需注意的事項?

  • Q老屋可辦理二胎房貸嗎?
  • A不一定。依據內政部頒布的「固定資產耐用年數表」,老屋指的是超過30年的屋子。銀行承作的意願較小,裕融新鑫則是依房屋剩下的殘值來做評估,民間公司通過的機率較高。
  • Q房屋持分可辦理二胎嗎?
  • A可以。房屋持分一般銀行基本上都不願意承作,若是融資公司的話,有可能辦理,但前提是需要所有持分人都同意且擔任共同擔保人;民間的部分則較為寬鬆,大多為土地價值大於想貸的金額即可,但這部份每間公司都不盡相同,需要多注意內容細節
  • Q二胎房貸是否有寬限期?
  • A不一定。這邊需要以管道來區分,在銀行辦理的二胎房貸一律沒有寬限期;融資公司則不一,新鑫二胎房貸則提供最長2年的寬限期;民間二胎則是各不相同,須以當時狀況而定。
  • Q二胎房貸是否有綁約及提前還款?
  • A可以。二胎房貸都會需要綁約,銀行通常會有綁約1~2年內無法提前清償,融資公司則會綁約20期,前兩項管道若要提前清償需要支付違約金,民間部份則不一定。
  • Q辦理二胎房貸會有額外費用嗎?
  • A有的。這項是一定要特別注意的事項!有些費用是銀行、融資、民間借貸都會收取的費用,另如:開辦費(又稱帳管費、手續費)與地政設定費,以銀行來說約3,000~15,000元不等(不含地政設定費);融資公司則是貸款金額的1.5%+15,000元;民間借貸則是貸款金額的5%~15%。銀行與融資公司若沒有確定要辦理基本不收費,但若是民間機構常會藉著諮詢費、代辦費這個名目額外收取費用,需要多注意。
  • Q房屋二胎能否再增貸?
  • A不一定。二胎再增貸,需要申貸人已正常繳款一年以上的時間,且房屋在償還債務的期間,有政策法規或是新的利多消息,造成房屋的價值有所增值,這時二胎的金融機構才有可能經過評估後再進行增貸,否則可能的機率相當低。銀行願意承做的機率相當低,若是裕融新鑫目前有提供特別專案,針對先前已有辦理二胎房貸的老客戶,且先前繳款正常已超過17期,就有可能再增貸最高20%,屬於較有保障的管道;民間二胎再增貸的機率相當高,但額度各家不一,需要注意是否有不合理的高利率及手續費。
  • Q有三胎貸款嗎?
  • A有,但不建議。建議不要考慮三胎,由於二胎房屋抵押的風險已經相當大,合法的金融機構基本上不願意承作三胎,願意承做的機構有可能提供極不合理的高利率,甚至是高利貸,建議還是多思考,若債務出現問題,可直接向銀行進行債務協商。

以下為各銀行二胎房貸的資料總整理:

銀行名稱 國泰世華 玉山銀行 台新銀行
申辦資格 20~64歲 年滿20歲的本國國民 20~60歲
額度 最高150萬元 50萬元 50~300萬元
年利率 2.5%起 2.66~9.88起 3.25~16%
還款年限 最長10年 15年 7年
手續費 貸款金額*1% 貸款金額*1% 5000~12000元

 

銀行名稱 永豐銀行 遠東銀行 兆豐銀行
申辦資格 20~65歲 20~65歲 25~60歲,本行既有房貸戶
額度 50萬元 25萬元起 最高300萬元
年利率 4.77%起 3%起 2.5%起
還款年限 7年 7年 2~10年
手續費 5000~12000元 5000元 貸款金額*1.5%+300元

 

銀行名稱 新光銀行 王道銀行 日盛銀行
申辦資格 20~60歲 25~60歲 20~65歲
額度 最高500萬元 最高500萬元 最高300萬元
年利率 2~7.5% 4.5%起 3.33%起
還款年限 1~15年 15年 10年
手續費 9000元起 9000~15000元 8000~15000元

 

銀行名稱 陽信銀行 凱基銀行
申辦資格 20~70歲 20~60歲
額度 依照房屋鑑價淨值90%內 未提供
年利率 2.21~3.46% 2.13~5.13%
還款年限 3~20年 最高10年
手續費 5000元起 10000元

資料來源:各家銀行、網站       資料整理:好理家貸

房子不僅是你遮風避雨的家,也是你重要的資產,當你有資金需求時更是你堅強可靠的靠山,房屋二胎就是能讓你靈活運用這項資產的方式,只要理性的規畫資金運用、按時還款、建立良好信用,這會是你渡過許多財務難關的好方法。

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