在現有資金有限的情況下，選購預售屋能以較低的價格購入全新的房子，還能享受較高的貸款成數。但，同時也需謹慎評估預售屋潛在的風險，例如無法立即入住、施工進度風險、延遲交屋等狀況。若剛購屋時還款壓力太大，預售屋是否有房貸寬限期？讓我一起來探討購買預售屋須注意的事，同時為你分析申請寬限期的優劣。
一、預售屋是什麼？
根據《不動產經紀業管理條例》的定義，預售屋是指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。簡單來說，預售屋就是還沒有蓋好就先進行銷售的建案。買預售屋通常需要在付款後約1-2年才能交屋。
二、買預售屋要準備多少錢？
購買預售屋的頭期款通常會比於新成屋或中古屋要低很多，只要需準備房價總額的10%左右即可。這對於手頭資金較不充裕的買家來說，購買預售屋可以大幅降低首期付款的壓力。以1,000萬的預售屋為例，買方需準備的款項如下：
- 頭期款：100萬～150萬
- 工程款：約500萬～750萬
- 額外費用：20萬～30萬
- 房屋貸款：700萬～800萬
- 交屋款：50萬
總計約1,420萬～1,780萬
三、購買預售屋的優缺點
預售屋的銷售模式，可以讓買家在房屋尚未建造完成時，讓買家能以較優惠的價格購買房屋，待建商完工後，再依約接收並入住。談到預售屋時，除了上述的優點之外，同時還需要考慮可能遇到的風險。
1.預售屋的優點
- 全新屋況：預售屋是全新的房子，能享有建商提供的保固，降低未來維修成本。
- 價格較低：預售屋通常價格通常比同區的中古屋低，適合首次買屋或資金有限的買家。
- 貸款成數高：由於建商會找多家銀行競標房貸條件，預售屋貸款成數通常會比中古屋高。
- 選擇空間多：買家可以在建案規劃的初期就參與選擇房型、面積、朝向等,滿足個人需求。
- 升值空間大：預售屋在完工後通常能夠帶來可觀的升值空間，能為買家帶來了不錯的收益機會。
2.預售屋的缺點
- 完工時間較長：從購買到交房需要較長時間，通常需要等待一到兩年甚至更久才能入住。
- 品質難以評估：由於房屋尚未完工，無法看到實體房屋買家，房屋真實樣貌與品質存在不確定性。
- 進度變更風險：施工進度可能面臨設計變更、材料替換等情況受多種因素影響，導致延遲交屋時間。
- 建商倒閉風險：爛尾樓的情況雖然較少見，但建商倒閉或建案無法完工的風險仍需注意。
四、預售屋可以貸款嗎？
購買預售屋在支付訂金時，買方就可以開始向銀行諮詢房貸申請的方案。當支付訂金後，就可以開始向銀行諮詢有關房貸的方案。基本上，預售屋貸款成數大約會落在75成~85成之間，實際的貸款成數，會根據以下條件而有所不同：
1.預售屋所在地
生活機能的便利性與房價息息相關，也連帶影響銀行的房貸條件。蛋黃區（市中心）的房價最高，其次依序為蛋白區與蛋殼區（郊外）。
2.預售屋的類型
由於預售屋流動性和未來升值潛力都較高，因此銀行較願意提供的房貸成數也會比其他房屋類型更高。
3.申請人的收入
對於工作收入穩定、且較高的申請人，銀行多半願意提供較高額度的貸款成數。
4.申請人財務狀況
申請人的財務狀況需良好，例如：提供財力證明，負債比例低，以證明具有還款能力。
5.申請人信用狀況
信用紀錄是銀行評估風險的審核重點之一。信用紀錄良好的申請人，貸款成數也會較高。
五、預售屋貸款有寬限期嗎？
為能減輕買預售屋群族的負擔，房貸銀行推出預售屋寬限期的優惠還款方案。這種方式可以幫助有資金壓力的人，在還款的前1~3年，只須償還利息，不必還本金，等房貸寬限期結束後再開始還本金和利息，減緩買房初期繳房貸的壓力。
1.房貸寬限期的優點
- 初期房貸壓力輕：在房貸寬限期內，申請人只需支付利息，不必攤還本金。這有助於減輕您在購房初期的還款壓力。
- 資金可靈活運用：由於每月的還款金額較少，申請人可以自由運用資金，例如：進行房屋裝潢、整合負債或其他需求。
2.房貸寬限期的缺點
- 總利息增加：在寬限期內只需支付利息，未償還的本金會延後攤還，每月應繳金額將會顯著提高。
- 後期還款壓力：當房貸寬限期結束後，需要開始攤還房貸本金，每月支付的本金金額會增加，總利息也會提高。
預售屋貸款的寬限期最長可達5年，不過並不是房貸寬限期越長越好。運用寬限期的前幾年，房貸壓力的確比較小，但當寬限期結束後，要支付給銀行更多的錢，反而更加重自己後面幾年的還款壓力。須審慎評估申請房貸寬限期是很重要的。
六、預售屋貸款管道有哪些？
當考慮購買預售屋時，我們提供以下兩種不同的預售屋貸款管道。無論選擇哪種貸款管道，一定要確保仔細閱讀合約內容，並了解房貸利率、還款方式和相關條款，以保障自身的權益。
1.建商配合銀行
建商通常都會有固定配合的銀行，因為是「整批分戶貸款」，能拿到較高的貸款成數，或較優惠的貸款利率，所以大部分的人，會選擇透過建商辦理預售屋貸款 。
買家可以分期繳納自備款，例如以貸款7成為例，3成自備款包括頭期款與工程款。頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納，工程款則於施工期間分期繳納，初期的資金壓力相對較輕。
2.自行向銀行申請
如果買方條件不錯，也可以多問問幾家銀行，建議找平常有在往來的銀行比較看看，或許能貸到更滿意的預售屋貸款。不同銀行的利率、貸款額度和還款期限可能有所不同，買家可以比較不同銀行的方案，選擇最適合的選項。
七、預售屋常見FAQ
- Q.預售屋的房貸額度要怎麼抓？
- 假如準備300萬元的自備款，以預售屋貸款成數最高可貸8成計算，可貸款金額為300萬元 / 2成 = 1,500萬元。則可考慮購買總價約1,500萬元的預售屋。
- Q.預售屋可以換約嗎？
- 根據《平均地權條例》的規定，預售屋換約和轉售是受限的。除了賣給配偶、直系或二等親內旁系血親之外，原則上不得讓與或轉售給第三人。
- 房貸成數不足會怎樣嗎？違約怎麼辦？
- 如果擔心房貸成數不足，可以和賣方協商，在買賣合約中附加一個但書，也就是「如果貸款的金額未達理想額度，就必須無條件解約」，這樣即使房貸成數不足，你也不會被套在合約中，可以選擇退出交易。
對於資金有限的人來說，購買預售屋貸款無疑是值得認真考慮的選擇。若擔心房貸還不出來，可以考慮申請房貸寬限期，讓你的前期的還款負擔減輕，寬限期結束後，再逐步分期償還本金。
