房屋交易簽約的時候，買房三書扮演著重要的角色，不動產說明書、要約書與不動產買賣契約書，這三份都具影法律效力，簽署前都須謹慎小心，房屋貸款成數評估重點有哪些？目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，買房子至少要先準備房價的20~30%自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，避免後續申請房貸成數不足，而無法簽約的情況。
買房三書是什麼？
「買房三書」是一種統稱，其實並不是真的三本書，而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看，其區別如以下所列：
1.簽約前：不動產說明書&要約書
2.簽約時：不動產買賣契約書
買房三書是在房屋交易簽約的時候，扮演著重要的角色，各自有需要注意的眉角，這三種類型的契約書都具有法律效力，分別在房屋交易的過程中，扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容，如以下說明。
- 文件的法律效力
- 簽署任何文件前都須謹慎小心，因為一旦簽署文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文，則可以花一些費用，請教相關人士（如地政士、法律顧問等），這樣才是正確的做法。
買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
- 時機(T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。
- 區位(L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
- 價格(P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
- 產品(P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。
- 管理(M-manage)
社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序
房屋貸款可以貸多少？
房屋貸款成數評估重點有哪些？目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
買房貸款的申請條件與注意事項？
購屋貸款的申請條件，如以下所列：
1.年齡限制：
年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
2.財力條件：
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註1。
3.信用條件：
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註1：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
1.房子的條件：
通常房屋的狀況越好，可以申請的房貸成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
(1)房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的房貸成數就越低。
(2)房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
(3)房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
(4)房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
(5)嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
2.自備款準備：
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
房貸申辦流程與文件有哪些？
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
- 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的買房貸款流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
1.選擇銀行貸款方案：
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.備妥資料遞件申請：
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3.銀行進行房貸審核：
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵紀錄調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4.照會結果簽約對保：
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5.進行抵押權的設定：
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6.撥款至指定的帳戶：
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
