房屋增貸、轉貸、轉增貸的不同? 房屋轉增貸申請流程與注意事項讓你一次看懂

若是名下有不動產時,其實愈來愈多人使用不動產做為理財工具,透過金融機構增貸一筆額度靈活運用,我們可以利用的管道大約有:房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸、二胎房貸等方式。以上這些都是用房屋作抵押,向銀行或融資公司申請資金,但是其中又有各自不同的差異。以下我們就針對房屋增貸、轉貸與轉增貸來作介紹,讓你秒懂這三者的差異。房屋增貸、轉貸、轉增貸的比較

房屋增貸 房屋轉貸(餘額平轉) 房屋轉增貸
貸款內容 原本的貸款,再增貸款金額。 新貸款取代原貸款。新銀行幫你代償原銀行的貸款。 房屋已償還一部分本金後,房貸由原銀行轉去新銀行,新銀行將增值部分套現給你。
貸款方式 以原本的房子,向原銀行再貸出一筆資金。 將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。 將房貸由原銀行轉出至另一家銀行。
貸款銀行 原銀行 新銀行 新銀行

房屋增貸、轉貸、轉增貸的比較

1. 什麼是房屋增貸、轉貸、轉增貸

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

2. 房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的優點比較

房屋增貸、轉貸、轉增貸的優缺點

貸款類型 房屋增貸 房屋轉貸(餘額平轉) 房屋轉增貸
優點

1.增加貸款金額
2.還款時間較長
3.銀行可能減免手續費用
4.銀行審核快速

1.降低貸款利率
2.延長貸款時間

1.房屋增值部分可套現
2.增加貸款金額

缺點

1.銀行審核嚴格
2.貸款額度較小
3.增貸利息不可列舉所得稅扣除額

1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

1.可能需支付原銀行違約金
2.支付新銀行相關手續費

(1) 房屋增貸:

  • 增加貸款金額沒有金管會規定的無擔保品負債不得大於收入22倍的規定,因此貸款最高上限為房屋價值的八成,最高額度為$ 6000萬(要看各家銀行的貸款上限規定)。
  • 還款時間較長銀行房屋貸款最長可達40年。
  • 減免相關費用因為是在原銀行辦理,所以有機會減免相關費用。
  • 銀行審核快速因增貸是向原銀行申請,所以你的基本資料銀行已有留存,因此審核上可以節省許多時間。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 增加貸款金額假如發現你的房貸利率高於多數銀行,與原銀行溝通後,原銀行不同意調降房貸利息,也不同意你辦理增貸,這時你可以選擇房屋轉貸。找尋另一家符合你條件需求的銀行辦理轉貸,通常貸款條件都會比原銀行好一些,降低的利息,需扣除原銀行可能的違約金後,就是你省下來的月付金。提醒你,兩家銀行貸款利差要到有顯著差異,轉貸才會划算,否則會得不償失。所以還是要事先做足功課,精算後再來衡量要不要轉貸。
  • 降低貸款利率因為原銀行的利率高於市場行情,轉貸其他銀行,尋求較低利率貸款,可以降低你的月付金。
  • 延長貸款時間轉貸銀行同意你的轉貸申請後,會重新給予你貸款年限。

(3)房屋轉增貸:

  • 房屋增值部分可套現近年房價持續走升,房屋或多或少都會有增值的空間,而這增值的空間也是你向銀行談條件的籌碼。通常轉增貸後,銀行會將房屋增值的部分套現給你。

3. 房屋增貸、房屋轉貸、房屋轉增貸的缺點比較

(1) 房屋增貸:

  • 銀行審核嚴格若是你有以下情況:房貸還款記錄不正常、工作收入不穩定(或無明確收入證明)、信用瑕疵或信用評分不足、負債比過高等等,銀行通常會婉拒你的房屋增貸申請。
  • 貸款額度限制辦理銀行房貸時,銀行會設定貸款金額的1.2倍為抵押權設定金額。如貸款300萬,設定金額為360萬,在這筆額度裡,已還掉的本金可以再借出來,但無法超過抵押權的設定金額,連帶的也會限制貸款額度。
  • 增貸利息不可列舉所得稅扣除額財政部國稅局規定,可列報所得稅扣除額者,只有原始購屋借款所支付的利息,非屬購屋之增貸部分,所支付之利息不可列報。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉):

  • 支付原銀行違約金由原銀行轉貸到新銀行等於毀約,所以需支付一筆違約金。(過了綁約期即不用違約金)
  • 支付新銀行手續費轉貸到新銀行後,等於所有的事都要重新開始,各項辦理的手續費用都不會少,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

(3) 房屋轉增貸:

  • 可能須支付原銀行違約金與新銀行手續費房屋轉增貸等於,將增貸與轉貸的部分條件融合,所以可能需向原銀行付出違約金(過了綁約期即不用違約金),也需向轉貸銀行繳交手續費,如銀行的開辦費、代書費、地政規費與火險地震險費用等。

4. 房屋轉增貸5大流程(申請文件)

(1) 房屋轉增貸的申請文件

  • 雙證件影本
  • 申請書與個資同意書
  • 最近1年原房貸繳款明細
  • 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
  •  6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2) 房屋轉增貸的流程

原銀行:A銀行,轉貸銀行:B銀行

  • 選定合適自己的銀行申辦比較市面上各家銀行的利率與條件後,選定一家最符合自己需求的銀行,將上述必須文件送交B銀行申請後,等待銀行的審核通知。
  • 轉貸銀行重新評估與鑑價B銀行收到轉貸申請後,會綜合你的資料評估,並對你名下房屋進行鑑價。
  • 銀行、申請人簽約與對保B銀行通過審核後,即與申請人進行簽約對保。
  • 轉貸銀行為第二抵押權人將名下房屋的第二抵押權人,設定為B銀行。B銀行會清償你A銀行的貸款,此時你還必須向A銀行索取清償證明,將該銀行的抵押權塗銷,這樣才算轉貸成功。
  • 親赴地政事務所辦理塗銷拿清償證明與其他相關文件,到地政事務所進行「塗銷」程序,並將B銀行設定為第一抵押權人,此後只需將貸款費用繳交給B銀行。
  • 撥款到你所指定匯款帳戶待所有程序完成後,B銀行就會將核貸的款項,匯款至你的指定帳戶。

5. 房屋轉增貸注意事項

(1) 貨比三家不吃虧

每一家銀行的貸款利率、年限與條件都不同。如何在各家銀行,找到一間最符合自己狀況的,唯一的方法就是多方比較,蒐集足夠的資訊才能做最好的判斷與選擇。(叮嚀:千萬不可每家銀行都送件申請貸款,這樣會造成你的聯徵記錄被查詢次數過多,造成你的信用報告分數被扣分的情況。)

(2) 需支出額外費用

向原銀行申請房屋增貸,銀行會收取開辦費、代書費、地政規費等;若是向其他銀行申請轉貸,需付出的費用有:原銀行的違約金(過了綁約期即不用違約金)、轉貸銀行的手續費(或開辦費,帳管費等)、代書費、地政規費、火險地震險等。

(3) 避免短期多次增貸

銀行非常介意短時間連續增貸,所以在考慮申請新的貸款時,需先留意自己是否房貸已繳滿兩年以上。如果還在房屋寬限期,要等到寬限期滿,再繳滿兩年貸款,這時去申請轉增貸,才會有較高的核貸機率。

(4) 個人條件要留意

房屋貸款會審核,你的信用狀況與工作收入是否穩定,至少須維持當初申請貸款時的財力和信用狀況甚至更好,才有機會拿到更好的條件。

(5) 房屋轉貸應該注意的地方

通常銀行在房屋鑑價上,會低於市價的1~2成,所以轉增貸下的房屋殘值,空間會被壓縮得更低;另外,在之前所提到的,轉增貸後所產生的各種開辦費、手續費、違約金、地政規費、火險地震險等費用,也是你在申請轉增貸前須要考慮的地方。

6. 房屋轉增貸問題集

  • Q房屋轉增貸的利息
  • A通常房屋增貸的利率都能延續原貸款,銀行會依個人狀況與房屋殘值評估,利率大約落在1.3%~3.8%區間。各家銀行轉增貸詳細利率,可以參考下面附表來做選擇。
  • Q房屋轉增貸如何選擇
  • A現在的房貸利率最低為1.31%,轉貸的利率平均則會來到1.8~2%,至於最後取得的利率,銀行會依照你的貸款條件(信用分數、財力狀況、房屋狀況)去做評估,給予你最適當的利率。至於該如何選擇轉增貸的銀行,建議你從平常往來的銀行去做選擇,一方面熟悉彼此的狀況,另一方面可以省去許多繁瑣的過程。
  • Q房屋增貸申請不過該怎麼處理
  • A假如你因為繳款記錄不佳、舊房貸的本金還很高、貸款成數過高、房屋增值空間不大等等因素,讓銀行婉拒你的貸款,你還有以下兩種方法取得所需要的資金:
    ①房屋轉增貸:將房貸轉去另一家銀行,轉貸成功後,就會多出一筆資金可運用,但需要考慮的地方是,轉貸後的成本如開辦費、代書費、地政規費、火險地震保險費等,你是否願意負擔。②二胎房貸:銀行二胎房貸的最低利率約2.49%起,貸款期限最長有15年,但這些看似優惠的條件,卻不易取得,就算核貸成功,可貸金額也只有$30~80萬。所以除了銀行二胎房貸外,你也可以考慮「新鑫二胎房貸」。

    「新鑫二胎房貸」不像銀行審核嚴格,最低利率7%,貸款額度最高$500萬,貸款成數甚至可以到房屋鑑價的110%,是你有資金需求時,另一個可以考慮的方式。而且新鑫二胎房貸的審核寬鬆、流程簡便,銀行房屋增貸約需2~4週的工作時間,新鑫二胎房貸申請到撥款最快可在3天內完成

資金需求人人有,假如你的名下有房屋,房屋增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸等等方式,都是你可以額外取得資金的管道。只是在申請前,我們必須要進行兩大評估步驟:

  • 一、審視自己的信用與財務狀況:因為在辦理任何貸款之前,銀行都會先審視你的信用報告,再進行評估你的還款能力,以確保銀行可以收回貸款本金。一旦信用不良或還款能力不足,都會是銀行婉拒你貸款的理由。
  • 二、精算轉增貸的各種產生費用:要瞭解轉增貸時,銀行會要求給付的各項費用,以免一不小心下,轉貸後的金額與省下的利息,卻因為違約金、手續費、規費等而「蒸發」,進而讓你的貸款縮水,這將會是得不償失的情況。

附表:台灣各家銀行轉增貸利率與條件

銀行名稱 貸款額度 最低利率 貸款年限 費用
渣打銀行 最高85% 1.31% 最長30年 $5,600元
永豐銀行 最高85% 1.33% 最長30年,寬限期最長3年 $5,000元~$12,000元
凱基銀行 最高85% 1.35% 最長20年 $5,000元
中國信託 最高85% 1.35%起 最長30年,寬限期最長3年 開辦費$6,500元
國泰世華 最高80% 1.37% 寬限期最長2年 $5,000~$20,000元
上海銀行 未提供 前二年1.52%起,第三年1.62~3.80% 最長30年 $9,000元
台新銀行 最高80% 1.60% 最長20年 $5,000元~$12,000元/筆
王道銀行 最高85% 1.65% 最長40年,寬限期最長2年 $6,000元
遠東銀行 未提供 未提供 最長30年 $5,000元

(以上資料來自於各銀行官網,正確資料以各銀行官網為準)

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